Il problema, come si presenta davvero
Il venditore accende le luci, apre l'acqua calda, mostra la caldaia che parte. Tutto funziona. Nessuno chiede la dichiarazione di conformità, perché nessuno sa bene che aspetto abbia. Poi, in prossimità dell'atto, il notaio chiede se gli impianti sono documentati e la risposta è un silenzio imbarazzato, seguito da una ricerca in cantina fra scatole di carte.
La situazione ha una soluzione, e la vedremo. Ma il costo di quella soluzione — professionista, verifiche, eventuali adeguamenti — ricade su chi si trova a doverla trovare in fretta. Se la questione emerge alla proposta d'acquisto, se ne fa carico il venditore; se emerge sette giorni prima del rogito, di solito la subisce chi compra, perché ha la caparra impegnata.
La dichiarazione di conformità
La dichiarazione di conformità attesta che l'impianto è stato realizzato a regola d'arte, ed è accompagnata dagli allegati obbligatori: la relazione con i materiali impiegati, lo schema dell'impianto realizzato, il riferimento alle dichiarazioni di conformità precedenti o esistenti, la copia del certificato di riconoscimento dei requisiti tecnico-professionali dell'impresa. Un documento senza allegati è, per la prassi degli sportelli e per la sostanza, un documento incompleto.
Riguarda gli impianti elencati dal decreto — elettrico, radiotelevisivo, riscaldamento e climatizzazione, idrico-sanitario, gas, sollevamento, antincendio — installati negli edifici, a prescindere dalla destinazione d'uso.
Quando la conformità manca: la dichiarazione di rispondenza
Su questo punto circolano due leggende opposte. La prima è che «tanto basta una dichiarazione di rispondenza», come se fosse un modulo. La seconda è che «senza conformità non si può vendere». Nessuna delle due è corretta.
La dichiarazione di rispondenza è un atto tecnico impegnativo. Il professionista che la sottoscrive si assume una responsabilità professionale: deve conoscere l'impianto, ispezionarlo, eseguire le verifiche e le misure necessarie, e attestarne la rispondenza. Non può farlo su un impianto che non ha visto, e non può farlo se l'impianto non è rispondente — nel qual caso la strada è l'adeguamento, non la firma. Ha inoltre presupposti precisi: riguarda impianti anteriori al decreto, in assenza o irreperibilità della conformità.
Impianti e compravendita
Nella compravendita di immobili la documentazione impiantistica non è oggetto di una nullità come la menzione urbanistica o la conformità catastale. Ma le parti, di regola, ne trattano in atto: il venditore dichiara cosa esiste, oppure dichiara che non esiste e le parti regolano la cosa nel prezzo. Il punto pratico è tutto qui: se la mancanza è nota per tempo, è una voce di trattativa; se emerge alla fine, è un problema.
Un discorso a parte merita l'impianto a gas e la caldaia. Il libretto d'impianto, i rapporti di controllo di efficienza energetica e la manutenzione periodica sono documenti la cui assenza segnala, quasi sempre, una manutenzione altrettanto assente. È un indizio che vale la pena raccogliere.
Le verifiche tecniche, in concreto
Sul fronte documentale: censimento di ciò che esiste, verifica della completezza degli allegati, ricostruzione della storia dell'impianto attraverso le pratiche edilizie e le eventuali dichiarazioni precedenti.
Sul fronte tecnico: verifica dell'impianto elettrico — presenza e funzionamento dei dispositivi di protezione, continuità del conduttore di protezione, misura della resistenza di terra, prova degli interruttori differenziali — e ispezione termografica dei quadri per individuare surriscaldamenti anomali; verifica dell'impianto termico e dello stato della caldaia, con lettura dei rapporti di controllo; verifica speditiva dell'impianto idrico e ricerca di perdite occulte, dove sospettate.
Il risultato è una fotografia della situazione e, se necessario, la lista degli adeguamenti con il loro costo. Quella lista, prima del preliminare, vale come argomento di trattativa. Dopo, vale come preventivo.
Documenti utili da procurarsi
- Dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti, con gli allegati obbligatori.
- Eventuali dichiarazioni di rispondenza già rese e la documentazione a supporto.
- Progetto dell'impianto, dove previsto per legge.
- Libretto d'impianto termico e rapporti di controllo di efficienza energetica.
- Fatture e documentazione delle manutenzioni straordinarie.
- Per il condominio: documentazione degli impianti comuni, ascensore compreso.
Avvertenza. Questa pagina è un orientamento informativo generale. Il riferimento citato — D.M. 22 gennaio 2008, n. 37, in particolare l'art. 7 e il suo comma 6 — va applicato al caso concreto, tenendo conto della data di realizzazione dell'impianto e della disciplina previgente (legge 46/1990 e d.P.R. 447/1991). Il rilascio di una dichiarazione di rispondenza è atto riservato a professionisti in possesso dei requisiti indicati dalla norma. Per i profili contrattuali e notarili il riferimento è un avvocato o un notaio.
Domande frequenti
Si può vendere una casa senza la dichiarazione di conformità degli impianti?
La sua assenza non determina, di per sé, la nullità dell'atto come accade per le menzioni urbanistiche o per la conformità catastale. Nella prassi le parti ne danno atto e ne tengono conto nel prezzo, oppure il venditore provvede prima del rogito. Il punto non è se si possa vendere, ma chi paga il costo di sistemare la situazione — e questo dipende da quando il problema viene alla luce.
Chi può rilasciare la dichiarazione di rispondenza?
Un professionista iscritto all'albo professionale per le specifiche competenze tecniche richieste, che abbia esercitato la professione per almeno cinque anni nel settore impiantistico a cui la dichiarazione si riferisce. Non è un adempimento formale: presuppone l'ispezione dell'impianto e le verifiche del caso, e comporta una responsabilità professionale piena.
Un impianto vecchio è per forza fuori norma?
No. Un impianto realizzato correttamente secondo le norme vigenti all'epoca, mantenuto e integro, può essere pienamente utilizzabile. Il concetto rilevante è la rispondenza alla regola dell'arte, non la data. Detto questo, un impianto elettrico privo di interruttore differenziale o con impianto di terra inefficiente non è un problema documentale: è un problema di sicurezza, e va affrontato come tale.
La termografia sostituisce la verifica dell'impianto elettrico?
No. La termografia individua punti caldi in quadri e connessioni, che sono un indizio prezioso di serraggi allentati o sovraccarichi, e lo fa senza smontare nulla e con l'impianto in esercizio. Ma non misura la resistenza di terra né verifica l'intervento dei differenziali. È un tassello, non il collaudo.
Quanto costa mettere in ordine la documentazione impiantistica?
Dipende da quanti impianti sono coinvolti, dal loro stato e dall'eventuale necessità di adeguamenti. La parte documentale, se l'impianto risulta rispondente, ha un costo contenuto; la parte di adeguamento, quando serve, può essere l'onere principale. È esattamente per questo che conviene saperlo prima di firmare un preliminare, non dopo.
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