Il problema, come si presenta davvero
Il venditore dice che l'agibilità non è mai stata richiesta, che «all'epoca non si faceva», che basta un tecnico e una pratica. A volte è esattamente così, e la pratica si presenta. Altre volte il tecnico incaricato di asseverare si ferma dopo il primo sopralluogo, perché l'altezza di un locale è insufficiente, perché la superficie finestrata non raggiunge il rapporto richiesto, perché nel frattempo qualcuno ha ricavato una camera dove c'era un ripostiglio.
La domanda utile non è quindi «c'è l'agibilità?», ma «c'è qualcosa che impedisce di ottenerla?». Sono due domande diverse e solo la seconda ha conseguenze sul prezzo.
Cosa attesta l'agibilità
Il sistema è cambiato nel tempo: dal certificato rilasciato dal Comune si è passati alla segnalazione certificata, presentata dal titolare del titolo edilizio o dai suoi aventi causa, con l'asseverazione di un tecnico abilitato. La responsabilità di quell'attestazione è del professionista che la firma, ed è questa la ragione per cui un tecnico serio, davanti a un requisito non raggiunto, si rifiuta di procedere. Non è pignoleria: è la sua firma.
Va anche detto che i requisiti igienico-sanitari — altezze minime, rapporti aeroilluminanti, superfici minime degli alloggi — hanno una componente regolamentare comunale e regionale rilevante. Due immobili identici in due Comuni diversi possono avere esiti diversi. La verifica va fatta sulla disciplina del luogo, non su una regola generale letta su internet.
Quando manca: le tre situazioni tipiche
La prima è l'immobile antico, spesso anteriore al 1967, per il quale l'agibilità non è mai stata formata e non era richiesta. È la situazione meno problematica, e va gestita accertando che non ci siano difformità e che i requisiti siano soddisfatti.
La seconda è l'immobile per cui la pratica non è mai stata conclusa dopo i lavori: c'è il titolo edilizio, ci sono le opere, manca la segnalazione. Qui il tema è documentale e di solito recuperabile, purché la documentazione degli impianti esista.
La terza, la più delicata, è l'immobile in cui la segnalazione non è stata presentata perché non poteva esserlo: c'è una difformità rispetto al progetto, oppure un requisito non è soddisfatto. Qui non c'è pratica che tenga finché non si interviene, e il costo dell'intervento — quando l'intervento è possibile — è la cifra che deve entrare nella trattativa.
Agibilità e compravendita
L'assenza di agibilità non produce, di per sé, la nullità dell'atto di trasferimento come accade per la mancata menzione del titolo edilizio o per la conformità catastale. Ha però effetti concreti: incide sul valore, può ostacolare l'erogazione del mutuo, e nella giurisprudenza è stata più volte considerata rilevante ai fini della responsabilità del venditore, quando l'immobile sia stato venduto come idoneo all'uso abitativo.
Il punto pratico è sempre lo stesso, ed è la ragione per cui questa pagina esiste: la differenza fra scoprirlo prima o dopo il preliminare non è tecnica, è economica. Prima è una voce di trattativa; dopo è un costo.
Le verifiche preliminari
Ricostruzione della storia edilizia e verifica della conformità dell'opera al progetto assentito. Rilievo delle altezze utili, delle superfici e dei rapporti aeroilluminanti, con confronto rispetto ai requisiti del regolamento locale e della disciplina regionale. Verifica della destinazione d'uso e della sua coerenza. Censimento della documentazione degli impianti. Verifica dello stato di sicurezza delle strutture, quando gli interventi eseguiti lo rendono necessario.
All'esito, tre esiti possibili, che diciamo esplicitamente: la segnalazione si può presentare; si può presentare dopo interventi definiti, di cui si stima il costo; non si può presentare, e le ragioni sono queste. Il terzo esito non piace a nessuno, ma è il più utile, perché è quello che evita di comprare un problema.
Documenti utili da procurarsi
- Titoli edilizi e relative varianti, con elaborati grafici approvati.
- Eventuali provvedimenti di condono o sanatoria.
- Certificato di agibilità o abitabilità storico, se esistente.
- Dichiarazioni di conformità degli impianti e relativi allegati.
- Attestato di prestazione energetica.
- Collaudo statico, per gli edifici in cemento armato, e certificato di idoneità statica dove richiesto.
- Regolamento edilizio comunale e disciplina regionale sui requisiti igienico-sanitari.
Avvertenza. Questa pagina è un orientamento informativo generale, non un parere legale. Il riferimento citato — art. 24 del d.P.R. 380/2001 — è stato più volte modificato e va letto insieme alla disciplina regionale e al regolamento edilizio comunale, che stabiliscono in concreto i requisiti igienico-sanitari e la documentazione richiesta. Le conseguenze contrattuali dell'assenza di agibilità vanno valutate con un avvocato o con un notaio.
Domande frequenti
Si può comprare una casa senza agibilità?
Sì, l'atto è valido. Ma «si può» non significa «conviene»: l'assenza incide sul valore, può complicare il mutuo e, se l'immobile è stato presentato come idoneo all'uso abitativo, può fondare una responsabilità del venditore. La domanda giusta è perché manchi, e se sia ottenibile.
La mia casa è del 1960 e non ha l'agibilità. È un problema?
Spesso no. Per gli immobili antichi la pratica non era richiesta o non è mai stata formata, e la situazione si gestisce accertando la conformità e i requisiti. Il problema nasce se, nel frattempo, sono stati eseguiti interventi che hanno modificato la distribuzione o la destinazione senza titolo o senza aggiornamento.
Un tecnico può asseverare l'agibilità se un locale è basso?
No, se l'altezza è inferiore al minimo prescritto dalla disciplina applicabile per quella destinazione. Alcune deroghe esistono, tipicamente per immobili storici o in centri storici, e sono previste dalle norme regionali o comunali. Ma sono deroghe, non prassi: vanno verificate, e nella maggior parte dei casi non si applicano.
L'agibilità sana una difformità edilizia?
No, e questo è l'equivoco più costoso. L'agibilità presuppone la conformità dell'opera al progetto presentato: dove c'è una difformità non sanata, la segnalazione non si può asseverare. Prima si regolarizza l'aspetto edilizio, poi si presenta l'agibilità. Mai il contrario.
Quanto tempo serve per ottenerla?
Se non ci sono ostacoli, la parte tecnica e documentale si esaurisce in poche settimane, con tempi che dipendono dal recupero degli atti in Comune e dalla disponibilità della documentazione impiantistica. Se serve un intervento — una pratica edilizia in sanatoria, un adeguamento — i tempi si allungano e dipendono dall'ente. Chi ha un rogito fissato dovrebbe muoversi con largo anticipo.
Approfondimenti collegati
- Quando serve una diagnosi tecnica della casa: tutti i casi
- Conformità urbanistica e catastale prima del rogito
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