Il problema, come si presenta davvero
Il copione è quasi sempre lo stesso. La casa piace, il prezzo è concordato, il compromesso è firmato. Poi qualcuno chiede la planimetria catastale e si accorge che il bagno non è dove dovrebbe essere, che il soppalco non esiste sulla carta, che la veranda è stata chiusa in un'epoca imprecisata. A quel punto c'è una caparra impegnata, una data fissata e una controparte che sostiene, in buona fede, che «si è sempre fatto così».
Chi compra si trova davanti a tre strade sgradevoli: rinunciare e litigare sulla caparra, comprare accollandosi il costo e il rischio della regolarizzazione, o rinviare. Tutte e tre costano. Nessuna sarebbe stata necessaria con una verifica fatta prima della proposta d'acquisto, quando l'informazione ha ancora valore contrattuale.
Perché sono due verifiche, non una
La conformità urbanistica ed edilizia riguarda la storia autorizzativa dell'immobile: il permesso di costruire o la licenza originaria, le pratiche successive, gli eventuali condoni e sanatorie, l'agibilità. La domanda è: ciò che c'è oggi corrisponde a ciò che è stato assentito, e ciò che è stato assentito esisteva davvero?
La conformità catastale riguarda invece la rappresentazione dell'immobile negli archivi del catasto: la planimetria depositata, i dati identificativi, il classamento. La domanda è: lo stato di fatto corrisponde alla planimetria? Le due verifiche possono dare esiti opposti. Una modifica interna eseguita con regolare pratica edilizia ma mai aggiornata in catasto produce difformità catastale senza abuso edilizio. Un ampliamento mai autorizzato e poi accatastato produce l'inverso, che è ben più grave.
Cosa dice la legge, in sintesi
Due norme, distinte e complementari. L'art. 46 del d.P.R. 380/2001 stabilisce che gli atti tra vivi aventi per oggetto il trasferimento o la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali, relativi a edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli se da essi non risultano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
L'art. 19, comma 14, del d.l. 78/2010, convertito in legge 122/2010, impone che gli atti pubblici e le scritture private autenticate aventi ad oggetto diritti reali su fabbricati esistenti contengano, sempre a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari sulla conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Quella dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.
L'equivoco che conviene togliersi subito
Molti acquirenti si tranquillizzano al rogito perché «il notaio ha controllato». È un fraintendimento comprensibile e costoso. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la nullità prevista dalle norme urbanistiche è una nullità testuale: colpisce l'atto che non contiene la menzione del titolo abilitativo. Se però il titolo esiste realmente, è riferibile a quell'immobile ed è menzionato in atto, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità dell'opera effettivamente realizzata.
Tradotto in termini pratici: la legge protegge la trasparenza dell'atto, non protegge te dall'abuso. Sapere che il permesso esiste non significa sapere che la casa gli assomiglia. Quella verifica la fa un tecnico, sul posto, con la pratica edilizia in mano — oppure non la fa nessuno.
Cosa verifichiamo, in concreto
Il lavoro si svolge su due binari che si incrociano. Sul fronte documentale si ricostruisce la storia edilizia: accesso agli atti presso il Comune, recupero dei titoli, delle varianti, delle eventuali pratiche di condono e del certificato di agibilità; estrazione della visura e della planimetria catastale, verifica dell'intestazione e del classamento.
Sul fronte del rilievo si misura lo stato dei luoghi e lo si confronta, stanza per stanza, con quanto risulta dai documenti: superfici, altezze, posizione dei divisori, aperture, volumi accessori, destinazioni d'uso. Le difformità si classificano per gravità e per sanabilità, e si stima il costo e il tempo della regolarizzazione, dove è possibile. Quando non è possibile, lo si dice.
Il documento che ne esce ha una funzione precisa: metterti in condizione di decidere. Se le difformità sono sanabili con una pratica edilizia, sai quanto costa e chiedi che sia il venditore a farsene carico. Se non lo sono, sai che l'immobile avrà lo stesso problema anche quando sarai tu a doverlo rivendere.
Documenti utili da procurarsi
- Atto di provenienza (rogito precedente, successione, donazione).
- Titoli edilizi: licenza o permesso di costruire, concessioni, SCIA, CILA, varianti.
- Eventuali pratiche di condono edilizio e relativi provvedimenti.
- Certificato di agibilità o abitabilità, se esistente.
- Visura catastale storica e planimetria catastale depositata.
- Dichiarazioni di conformità degli impianti e relativi allegati.
- Per gli immobili in condominio: regolamento, tabelle millesimali, ultimi verbali di assemblea.
Avvertenza. Questa pagina è un orientamento informativo generale, non un parere legale né una consulenza su un caso concreto. I riferimenti citati — art. 46 del d.P.R. 380/2001, art. 19 comma 14 del d.l. 78/2010 conv. in l. 122/2010, e la giurisprudenza delle Sezioni Unite sulla natura testuale della nullità urbanistica — vanno verificati nella loro applicazione al caso specifico, anche in relazione alla normativa regionale e alle discipline di condono. Per i profili giuridici il riferimento è un avvocato o un notaio.
Domande frequenti
Quanto costa una verifica di conformità e quanto tempo richiede?
Dipende da due variabili: quanto è lunga la storia edilizia dell'immobile e quanto è collaborativo l'archivio comunale. Il rilievo in loco su un appartamento si esaurisce in poche ore; l'accesso agli atti e il recupero delle pratiche possono richiedere settimane, con tempi che dipendono dal Comune. Chi ha una data di rogito già fissata dovrebbe muoversi con anticipo.
La verifica va fatta prima o dopo il compromesso?
Prima della proposta d'acquisto, se possibile; al più tardi prima del preliminare. Dopo il compromesso l'informazione non sparisce, ma perde gran parte del suo valore contrattuale: la caparra è già versata e la trattativa si sposta sul terreno del recesso e del contenzioso. In alternativa, si può inserire nel preliminare una condizione sospensiva legata all'esito della verifica.
Se la difformità è piccola, posso ignorarla?
Non esiste una soglia oltre la quale il problema è «piccolo» in assoluto: esiste una differenza fra difformità sanabili e non sanabili, e fra difformità che incidono sull'agibilità e difformità che non incidono. Una tramezza spostata e mai accatastata si regolarizza con una pratica; un aumento di volume mai autorizzato può non essere sanabile affatto. La classificazione è il primo compito della verifica.
Il venditore mi assicura che «è tutto in regola». Non basta?
Le dichiarazioni del venditore hanno rilievo, ma sono dichiarazioni. Nella maggior parte dei casi che vediamo il venditore è in buona fede: ha ereditato l'immobile, o ha comprato a sua volta senza verificare, e ripete ciò che gli è stato detto. La difformità, in genere, è più vecchia di lui. Una dichiarazione non regolarizza nulla e non evita il problema al momento della rivendita.
Che differenza c'è tra la vostra verifica e il controllo del notaio?
Il notaio verifica che l'atto contenga le menzioni e le dichiarazioni richieste dalla legge, e riceve la dichiarazione di conformità della parte. Non è tenuto a misurare l'immobile né a confrontarlo con la pratica edilizia. La verifica tecnica fa esattamente quello: accerta se la dichiarazione che stai per rendere, o che ti viene resa, corrisponde ai fatti.
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