SUPERBONUS 110% Quando serve il certificato di conformità urbanistica?

Essendo  la verifica di conformità urbanistica o verifica di conformità edilizia uno dei pre requisiti per accedere alle agevolazioni fiscali del SUPERBONUS 110% è diventata un esigenza di molti sapere se il proprio immobile è regolare sia rispetto ai progetti depositati in Comune sia rispetto a quanto dichiarato a catasto.

Cerchiamo dunque di far chiarezza rispondendo a queste domande:

• Cos’è la conformità urbanistica?
• Come si verifica la conformità urbanistica?
• Quando serve il certificato di conformità urbanistica?
• Come ottenere la conformità urbanistica?
• Quanto costa la conformità urbanistica?

COS’È LA CONFORMITÀ URBANISTICA?

La conformità urbanistica si attesta con il certificato di conformità urbanistica

IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA

Il certificato di conformità urbanistica attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.

Ogni immobile/edificio, per essere realizzato regolarmente, deve essere legittimato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.

La normativa di riferimento attuale è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01). La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

COSA SONO I TITOLI EDILIZI ABILITATIVI

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

• Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
• Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10 Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
• I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.

Il certificato di conformità urbanistica – o la certificazione di conformità urbanistica – è un documento che attesta la corrispondenza tra l’immobile in questione e il titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare alcuna operazione.

In altre parole, il certificato di conformità urbanistica dimostra, tramite un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che dovrà essere identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune.

Il Certificato di conformità urbanistica, stabilisce quindi che non vi sono abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario, dunque che l’edificazione e le eventuali successive modifiche (ampliamenti, restauri, ecc.) siano avvenute in conformità a quanto previsto dalla legge.

QUANDO SERVE IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA?

Il certificato di conformità urbanistica è in ogni caso necessario in quattro casi, ovvero:

1. Compravendita immobiliare, in quanto un immobile non autorizzato o non del tutto conforme al progetto presentato, secondo la Cassazione, non è commerciabile.
2. Richiesta e sottoscrizione di un mutuo.
3. Lavori di ristrutturazione e/o modifiche all’assetto originario dello stabile.
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Nel caso venga appurata la presenza di difformità tra la documentazione depositata in Comune e le condizioni dell’immobile, ove possibile, si dovranno sanare gli eventuali abusi edilizi con una procedura di sanatoria o con l’eliminazione degli abusi.

Si evidenzia, che non tutte le irregolarità edilizie possono essere sanate.

LA VERIFICA DELLA CONFORMITÀ URBANISTICA

La verifica della conformità urbanistica di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto.

Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato (Geometra, Ingegnere, Architetto ed in casi più complicati dal punto di vista giuridico occorrerà avvalersi di un Avvocato esperto in Edilizia e Superbonus 110%), che provvede a visionare l’edificio/immobile confrontandolo con i titoli abilitativi presenti negli archivi comunali.

In caso di esito positivo, il tecnico incaricato dalla proprietà rilascerà alla stessa proprietà la dichiarazione di conformità urbanistica corredata di un’apposita relazione tecnica.

Qualora, invece, l’esito dovesse risultare negativo – ovvero in presenza di variazioni rispetto al progetto originario, il proprietario dell’immobile dovrà procedere con la regolarizzazione degli abusi.

LA REGOLARITA’ URBANISTICA E LA REGOLARITA’ CATASTALE

Un aspetto da tenere in considerazione riguarda la differenza tra conformità urbanistica e catastale.

Infatti, talvolta capita che un edificio risulti conforme rispetto alla planimetria depositata in Catasto, ma non con i titoli presenti in Comune: in altre parole, un immobile, seppure non regolarmente edificato, può essere accatastato. Tuttavia, la dichiarazione di conformità catastale non ha alcuna valenza probatoria.

Pertanto, prima di procedere con i lavori di ristrutturazione, occorre verificare la regolarità urbanistica.

Verifica della conformità urbanistica edilizia

COME SI VERIFICA LA CONFORMITÀ URBANISTICA

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica il tecnico incaricato dalla proprietà dell’immobile confronterà lo stato di fatto dei luoghi con il progetto depositato negli archivi comunali attraverso una richiesta di accesso agli atti (modulistica reperibile sul sito istituzionale del Comune), l’ufficio tecnico comunale avrà 30 gg di tempo per reperire la pratica richiesta e per fissare un appuntamento necessario a visionare gli atti richiesti.

In esito a quanto sopra il professionista incaricato dal proprietario dell’immobile avrà gli elementi utili per procedere alla certificazione di conformità urbanistica dell’immobile.

COME AVERE IL CERTIFICATO DI REGOLARITÀ URBANISTICA

Il certificato di conformità urbanistica non è un documento rilasciato dal comune ma dovrà essere certificato da un tecnico abilitato incaricato dalla proprietà dell’immobile secondo le modalità sopra brevemente descritte.

QUANTO COSTA LA CONFORMITÀ URBANISTICA?

Quanto costa la conformità urbanistica ovvero quanto costa regolarizzare eventuali abusi.

La verifica della regolarità edilizia fatta da parte di un tecnico può costare alcune centinaia di euro a seconda della complessità delle indagini e verifiche in loco da eseguire.

Se vengono rilevate delle difformità da sanare occorrerà predisporre un progetto in sanatoria con o senza opere e dunque vi è il costo del tecnico che redige tale pratica, a cui si dovrà aggiungere la sanzione (che normalmente ha un minimo di 516 €) poi a seconda dell’abuso da sanare vi possono essere oneri di urbanizzazione che variano da Comune a Comune.