REQUISITI ACUSTICI PASSIVI E VALORE DEGLI IMMOBILI

 INQUINAMENTO DA RUMORE SALUTE E QUALITÀ DELLA VITA

La certificazione dei requisiti acustici passivi dei fabbricati a tutti gli effetti è stata introdotta e resa obbligatoria con l’emanazione del D.P.C.M. 05.12.1997 – Determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici – in G.U. 22.12.1997.

Piccoli gesti che sottolineano l’importanza del benessere acustico sulla qualità della vita ma spesso si sottovaluta l’incidenza del mancato rispetto dei limiti di isolamento acustico passivo degli edifici su tale benessere.

Nel documento di richiesta del certificato di abitabilità delle opere costituenti un fabbricato, il richiedente dichiara la rispondenza delle opere “ai requisiti di sicurezza ed igienico sanitari” tra cui si intendono anche i requisiti acustici passivi, purtroppo questo avviene senza la necessità di esibire prova della verifica dei requisiti acustici che pure hanno una grande incidenza sulla qualità della vita e sulla effettiva salubrità del luogo in cui si vive.

Se uniamo questo al fatto che i competenti uffici della Pubblica Amministrazione preposti al rilascio del parere favorevole sulla salubrità degli ambienti lo fanno senza richiedere o eseguire direttamente la verifica dei “requisiti acustici passivi di legge” inderogabili alla luce del citato D.P.C.M. 05.12.1997, si ha che moltissime case sono oggi prive di un adeguato isolamento acustico, rendendo di fatto interi edifici privi di quel fondamentale requisito di sicurezza e salubrità apparentemente certificato dall’attestato di abitabilità o agibilità.

Come detto l’esposizione a rumori più o meno intensi e/o prolungati nel tempo hanno una notevole incidenza sulla qualità della vita di chi vive in ambienti con rumori provenienti dall’esterno e dunque mal isolati acusticamente. Questo in si traduce in un aumento dell’irascibilità,  dello stress che possono portare a vere e proprie patologie croniche.

 MANCATO ISOLAMENTO ACUSTICO E VALORE DELL’IMMOBILE

La qualità della vita è fortemente condizionata dalla qualità dell’ambiente in cui si vive e questo condiziona, sempre più, le dinamiche dell’economia e del mercato immobiliare.

L’inquinamento acustico da rumore è un parametro fondamentale nella definizione della qualità ambientale una casa o di un ufficio che se inseriti in un contesto ambiente rumoroso sono certamente meno appetibili commercialmente e quindi il rumore e un non adeguato isolamento acustico diventano un parametro di valutazione incidente sul valore commerciale degli immobili.

Queste considerazioni si traducono, in una differenza di quotazione di mercato tra un appartamenti con differente esposizione ai rumori o differente grado di isolamento acustico, ad esempio un appartamento situato lungo una strada trafficata giorno e notte ed un altro, di pari caratteristiche costruttive,affacciato in una tranquilla via laterale.

A parità di isolamento acustico (ovvero di potere isolante di pareti ed infissi) i due edifici potrebbero però avere lo stesso valore commerciale ovvero se il progetto dell’isolamento acustico avesse tenuto conto del contesto in cui l’appartamento si trova il rumore entrante potrebbe essere lo stesso.

Sulla base di recenti studi e ricerche statistiche nel settore immobiliare, emerge che mediamente il mancato rispetto del comfort acustico comporta un minor valore dell’immobile che può oscillare dal 10% al 15% a favore delle unità abitative più tranquille.

Esistono poi sentenze di Tribunale che hanno stabilito che l’assenza dei requisiti acustici passivi comportano un minor valore dell’immobile pari al 20% del valore di mercato.

   RISPETTO DEI REQUISITI ACUSTICI PASSIVI E RUMORE DI FONDO

Va ricordato che i limiti acustici di riferimento contenuti nel D.P.C.M. 05.12.1997, rappresentano valori minimi di requisito acustico passivo inderogabile al di sotto dei quali, per l’isolamento acustico delle partizioni e di facciata, non si può andare, o per il requisito acustico di calpestio e per la rumorosità degli impianti, non si deve andare al di sopra degli stessi.

Proprio perché i valori riportati nel D.P.C.M. 05.12.1997 (approfondimento sui requisiti acustici passivi), rappresentano valori minimi dei requisiti acustici passivi, può capitare che se non viene valutato il contesto ambientale in cui è collocato l’edificio (cioè se non viene considerato il rumore di fondo del contesto), tali limiti possono non essere sufficienti a garantire un adeguato comfort acustico e dunque si possono avere in ogni caso rumori che incidono sulla salubrità degli ambienti.

Progettisti e costruttori, valutato un dato del clima acustico presente nella zona prima della fase edificatoria, devono adeguare i requisiti acustici del fabbricato in modo da rendere effettivamente “la casa” un luogo salubre anche sotto il profilo acustico.

Succede tuttavia di frequente, infatti, che, pur verificata la rispondenza dell’immobile ai requisiti acustici passivi previsti dal D.P.C.M. 05.12.1997, gli utenti dell’unità abitativa si lamentino ancora delle condizioni di disturbo e di interferenza proveniente dall’esterno e/o da altre unità immobiliari vicine.

Il motivo di tale disagio acustico va ricercato nel fatto che l’immobile è probabilmente inserito in un contesto ambientale a basso livello di clima acustico in cui vi è un basso rumore di fondo, per cui, malgrado vi sia un isolamento acustico delle partizioni (muri,solai infissi,ecc.), il livello delle immissioni di rumore è ancora tale da risultare distintamente udibile ed eccedente rispetto al rumore di fondo.

Il collaudo acustico per la verifica dei requisiti acustici passivi è condotta con apposita strumentazione fonometrica da tecnici specializzati in acustica edile.

I progettisti ed i costruttori dovrebbero dunque considerare i limiti minimi come un requisito basilare ma non sufficiente per garantire la salubrità acustica dell’ambiente. Il dato del livello di rumore residuo dovrebbe consentire di sviluppare un’oculata previsione di impatto acustico finalizzata non solo a determinare gli effettivi dati di requisito acustico adeguato al contesto in esame ma anche ad intervenire con soluzioni progettuali che integrano il semplice requisito acustico passivo.

Questo perché se una casa non ha un adeguato isolamento acustico questo comporta che possono non venire rispettati i limiti di tollerabilità acustica dei rumori fissata per legge e dalla giurisprudenza in soli 3 dB in più rispetto al rumore di fondo. Questo concetto va oltre la necessità inderogabile di avere edifici che rispettino i requisiti acustici passivi ma impone la necessità di contenere l’inquinamento da rumore entro limiti più restrittivi che dipendono dal contesto in cui si trova l’immobile.

La realtà che si riscontra spesso nei checkup acustici è purtroppo ben lontana da tali considerazioni infatti nella maggior parte dei casi non viene prodotto neppure il progetto dell’isolamento acustico secondo il D.P.C.M. 05.12.1997, non sono rispettati i requisiti acustici passivi, e di conseguenza non vengono neppure valutate le incidenze del contesto ambientale in cui si trova l’immobile. Per chi si trova in queste condizioni  e vuole richiedere i danni per mancato isolamento acustico,non resta che intraprendere azioni legali contro professionisti e costruttori che molto superficialmente progettano e costruiscono.