Il problema, come si presenta davvero
La casa dei genitori, tre fratelli, due che vogliono vendere e uno che vuole restarci. Oppure due coniugi che si separano e la casa è l'unico bene di valore. In entrambi i casi qualcuno fa un numero, l'altro ne fa un altro, e da quel momento ogni conversazione è una trattativa mascherata da discussione tecnica.
Il numero, però, non è il problema. Il problema è che nessuno dei due sa come è stato calcolato. Una stima redatta secondo criteri dichiarati — con i comparabili indicati, gli aggiustamenti motivati, lo stato manutentivo rilevato e le difformità edilizie annotate — non elimina il conflitto di interessi, ma lo sposta su un piano dove si può discutere. È molto meno di quanto ci si aspetta e molto più di quanto si abbia di solito.
Il bivio tecnico: l'immobile è comodamente divisibile?
«Comodamente divisibile» non significa «materialmente sezionabile». Un appartamento si può quasi sempre tagliare in due sulla carta. La domanda è se dal taglio nascano porzioni autonomamente e liberamente godibili — non gravate da servitù o limitazioni eccessive, non bisognose di opere complesse o costose — e se il valore delle parti, sommato, non risulti sensibilmente inferiore al valore dell'intero. Vanno considerate anche l'entità dei conguagli che ne deriverebbero.
È un accertamento tecnico che precede ogni discorso sulle quote, e che va fatto con onestà anche quando la risposta non piace a chi ha commissionato la perizia. Un progetto di divisione che produce due appartamenti invivibili, per compiacere il cliente, non regge in giudizio e non serve a nessuno.
Come si costruisce una stima difendibile
Rilievo dell'immobile con verifica delle superfici reali e confronto con la planimetria catastale. Accertamento dello stato manutentivo e delle criticità tecniche: impianti, involucro, umidità, strutture. Verifica delle difformità edilizie e catastali, e stima del costo della loro regolarizzazione, che incide direttamente sul valore. Individuazione di comparabili effettivi — non prezzi richiesti sui portali, ma transazioni e fonti verificabili — con gli aggiustamenti motivati per superficie, piano, stato, esposizione.
Il documento finale espone il procedimento, non solo il risultato. Chi legge deve poter rifare i conti e, se non è d'accordo, contestare un passaggio identificabile. Questa è la differenza fra una stima e un'opinione autorevole.
Migliorie, manutenzione e spese sostenute
«Ho rifatto io il tetto», «ho pagato io la caldaia», «la cucina l'ho comprata con i miei soldi». Sono le frasi che si sentono in ogni divisione, e sono spesso vere. Diventano rilevanti solo se documentate: fatture, bonifici, pratiche edilizie, dichiarazioni di conformità degli impianti, e un riscontro tecnico che quelle opere esistano e abbiano il valore residuo che si sostiene.
Il tecnico distingue fra ciò che ha incrementato il valore dell'immobile e ciò che è manutenzione ordinaria, e attribuisce a ciascuna voce un valore residuo tenendo conto della vetustà. È un lavoro noioso e ingrato, e nella pratica è quello che sblocca la maggior parte delle trattative.
Separazione e casa coniugale
Qui la componente emotiva è più forte e le domande sono diverse: quanto vale la casa, quanto vale il diritto di abitazione, chi ha pagato cosa, come si tiene conto del mutuo residuo. Il tecnico non risponde alle domande giuridiche — l'assegnazione della casa coniugale segue criteri che riguardano i figli e non il valore — ma fornisce i numeri su cui quelle decisioni si appoggiano, e li fornisce in una forma che entrambi i legali possono usare.
Una precisazione che facciamo sempre, in questi incarichi. Quando riceviamo l'incarico da una sola delle parti, la nostra relazione è una consulenza di parte: è tecnicamente onesta, ma è di parte, e va detto. Quando le parti concordano di nominare un tecnico unico, il lavoro costa la metà e vale il doppio. Ogni volta che è possibile, lo proponiamo.
Documenti utili da procurarsi
- Atto di provenienza, dichiarazione di successione, eventuale testamento.
- Visura e planimetria catastale, visura ipotecaria.
- Titoli edilizi e certificato di agibilità, se esistente.
- Documentazione delle opere eseguite: fatture, pratiche, dichiarazioni di conformità degli impianti.
- Contratto di mutuo e situazione del debito residuo, se presente.
- Per gli immobili in condominio: tabelle millesimali, spese straordinarie deliberate.
Avvertenza. Questa pagina è un orientamento informativo generale, non un parere legale. Il riferimento citato — art. 720 c.c. sugli immobili non comodamente divisibili — è oggetto di una consolidata elaborazione giurisprudenziale, anche sul rapporto fra il conguaglio dell'art. 720 e quello dell'art. 728 c.c., e va applicato al caso concreto. Le questioni successorie, matrimoniali e processuali richiedono l'assistenza di un avvocato o di un notaio.
Domande frequenti
Serve una stima anche se siamo d'accordo?
Se siete d'accordo su tutto, no. Ma l'accordo raggiunto senza una stima ha una fragilità nota: regge finché nessuno, mesi dopo, scopre un prezzo di mercato diverso e comincia a pensare di essere stato ingenuo. Una stima condivisa costa poco e mette al riparo l'accordo dal rimorso, che è il vero solvente dei patti di famiglia.
Chi paga la perizia in una divisione?
Se l'incarico è congiunto, di norma le parti si dividono il costo in proporzione alle quote o in parti uguali, secondo l'accordo. Se una sola parte incarica il tecnico, quella parte paga e ottiene una consulenza di parte. In giudizio, la consulenza tecnica d'ufficio segue le regole processuali sulle spese e viene di solito anticipata secondo le disposizioni del giudice.
Un fratello vuole tenersi la casa e liquidare gli altri. Come si stabilisce il conguaglio?
Si stima il valore dell'intero, si detraggono i costi delle regolarizzazioni necessarie e degli interventi indifferibili, e si calcola la quota degli altri condividenti sul valore netto. Il punto delicato è il valore netto: chi si tiene la casa tende a enfatizzare i difetti, chi esce tende a ignorarli. La perizia serve a mettere entrambi davanti alla stessa lista.
Le difformità edilizie contano nella stima?
Molto. Un immobile con difformità non sanate vale meno, perché il costo e il rischio della regolarizzazione ricadono su chi lo riceve, e perché la vendibilità è compromessa. Ignorarle nella stima significa produrre un numero che non esiste. È anche la ragione per cui una verifica di conformità accompagna quasi sempre una stima seria.
Potete fare da consulenti per entrambe le parti?
Sì, quando le parti conferiscono un incarico congiunto e lo mettono per iscritto. È la soluzione che consigliamo: costa meno, produce un documento che nessuno può liquidare come «la perizia dell'altro», e in molti casi consente di chiudere senza avvocati. Se invece l'incarico arriva da una parte sola, lo diciamo esplicitamente nella relazione.
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