1) IN CASO DI DOLO NELL’ATTRIBUZIONE DI UNA CLASSE ENERGETICA SBAGLIATA O FALSA

Supponiamo che un costruttore e/o un venditore di un immobile si mettano d’accordo con il certificatore energetico affinché venga attribuita all’immobile una classe energetica più alta, anche di due o più classi energetiche in più, rispetto a quella reale, e che questa “errata” o falsa attribuzione non risulti legittima alla luce di oggettive valutazioni tecniche.

In tal caso, il soggetto acquirente risulta chiaramente danneggiato dalla falsa certificazione energetica per il fatto che consumerà molto di più per il riscaldamento e per il raffrescamento dell’immobile che ha acquistato.

E’ una Classe Energetica Sbagliata? … purtroppo non sempre è così semplice accorgersi che la classe energetica con cui viene messa in vendita una casa è errata.

Si può dunque ipotizzare una responsabilità solidale sia del certificatore sia di chi ha commissionato la certificazione, ovvero il costruttore o venditore, che può sfociare addirittura in un’accusa in abito penale di truffa vera e propria nella compravendita dell’immobile. Infatti è certo che una casa in classe più alta vale molto di più sia per via dei risparmi che ne conseguono sia per il miglior confort abitativo.

Ma il dolo si può compire anche in altri modi. Per esempio, alcuni costruttori o mediatori immobiliari mostrano fugacemente agli acquirenti una fotocopia di una certa classe energetica, ma solo quando poi si arriva alla firma degli atti di compromesso o notarile l’acquirente scopre che la classe reale è diversa da quella che gli era stata prospettata: in tal caso, se l’acquirente non è in grado di dimostrare di essere stato raggirato, difficilmente potrà far valere le sue ragioni, quindi meglio controllare sempre prima il Catasto Energetico e controllare i dati dell’immobile che si sta per acquistare.

2) LA RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE PER COLPA IN CASO D’ERRORE NELLA CORRETTA ATTRIBUZIONE DELLA CLASSE ENERGETICA

Se è vero che attribuire a un immobile – per errore o, peggio, per dolo – una classe energetica superiore a quella reale espone il venditore o costruttore ad un doppio rischio di vedersi commissionata una multa salata e di subire un’azione legale da parte dell’acquirente danneggiato (ad es. un’acquirente che ha pagato per una classe B e si ritrova una C o una D può pretendere d’esser risarcito), è anche vero che pure l’eccessiva “prudenza” può portare dei guai a un certificatore energetico.

Infatti, supponiamo che certifichi in classe G una casa che invece è di classe E, che poi la casa venga venduta al prezzo di una classe G ma che in seguito il vecchio proprietario scopra che tutti gli altri appartamenti dello stesso stabile sono stati classificati in classe E.

Pertanto, a quel punto il committente della certificazione energetica può rivalersi in sede civile nei confronti del certificatore per il mancato guadagno conseguito a causa dell’attribuzione di una classe più bassa rispetto a quella che gli sarebbe spettata: infatti, il certificatore si era assunto una responsabilità contrattuale nei confronti del committente, il vecchio proprietario, di redigere una certificazione energetica reale, in questo caso il danneggiato è il venditore invece dell’acquirente.

E’ in dubbio comunque che le maggiori contestazioni arrivano dagli acquirenti che si vendono costretti, in presenza di una certificazione o classe energetica sbagliata o falsa , non solo a paga un prezzo più alto l’immobile, ma anche a sostenere costi d’esercizio del riscaldamento e del raffrescamento maggiori di quanto si attendevano.

La certificazione energetica è un documento che è obbligatorio allegare all’atto e dunque fa parte integrante dei patti di compravendita. La certificazione o classe energetica sbagliata comporta un vizio dell’immobile in quanto si è venduto qualcosa di diverso da quanto dichiarato.

Giuridicamente si configura come una vendita aliud pro alio (ndr: credevo di comprare una cosa ed ora scopro che è un’altra). Nella compravendita, si intende “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”1. In tale circostanza il compratore non è tutelato solo con le azioni per vizio, ma anche in base ad un ordinaria azione di risoluzione contrattuale o, in alternativa, tramite l’azione di esatto adempimento, non trovando applicazione l’art. 1495 c.c. e i termini di prescrizione e decadenza in esso previsti.

L’orientamento giurisprudenziale prevalente distingue la consegna di una cosa diversa rispetto alla così detta mancanza di qualità o presenza di vizi costruttivi.

Tra le più recenti sentenze in tal senso si ha ad es. la, Cass. civ., Sez. II, 31/03/06, n. 76305, secondo la quale ricorre l’aliud pro alio non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, ma anche quando la cosa (o meglio l’immobile nel ns caso) appartenga ad un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente.

Sulla stessa linea Cass. Civ., Sez. II, 04/05/05, n. 92277, che ritiene configurabile l’aliud pro alio anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendano inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale “funzione economico-sociale”, ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il programma negoziale di compravendita.

Se dimostrata, una classe energetica sbagliata o falsa può dunque comportare una legittimazione o a chiedere l’annullamento del contratto di compravendita o comunque ad un risarcimento per minor valore dell’immobile.

3) LA RESPONSABILITÀ CIVILE E PENALE DEL CERTIFICATORE ENERGETICO

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che sostituisce il vecchio Attestato di Certificazione Energetica (ACE) è un atto pubblico, ai sensi dell’art. 481 del Codice Penale, per cui il tecnico abilitato che firma il documento è un collaudatore dell’opera sotto il profilo energetico e si assume una responsabilità diretta.

In sostanza, se il certificatore attribuisce all’immobile una classe superiore o inferiore a quella spettante, si assume una responsabilità nei confronti del proprietario e/o dell’acquirente.

Dichiarare una classe energetica A sulla carta è una cosa semplice ottenerla veramente è una questione di professionalità e cura maniacale dei dettagli costruttivi oltre che di una profonda sinergia tra involucro ed impianti.

Ad esempio, se il compratore di un immobile ha pagato una casa per un appartamento in classe A e poi scopre – per caso o per una verifica richiesta ad un certificatore indipendente esperto che esegue un’accurata diagnosi energetica dell’edificio, in grado di fare una ottima perizia – che l’abitazione in questione è in realtà di classe B o C, può richiedere al venditore l’annullamento del contratto di compravendita, ed in tal caso il venditore potrebbe rivalersi nei confronti del certificatore. Pertanto, non c’è dubbio che con la certificazione energetica i rischi per i professionisti coinvolti risultano notevoli, ciò nonostante le certificazioni energetiche sbagliate e false che girano sono veramente molte. D’altronde è impossibile fare una corretta certificazione energetica pe soli 29 € come si trova su internet.

APE, ACE, AQE, cosa cambia
La certificazione energetica ha subito negli anni varie modifiche sostanziali, sia per i certificatori sia per i proprietari/amministratori di immobili.
Un elenco delle norme attualmente in vigore (in mancanza di un testo unico organico che le riunisca e le coordini) può far capire la complessità dei riferimenti normativi da tenere presenti quando ci si accinga alla progettazione o alla certificazione energetica di un edificio:

L. 10/1991;
D.P.R. 412/1993;
D.M. 13/12/1993;
D.L. 192/2005;
D.L. 311/2006;
D.M. 11/3/2008;
L. 24/12/2007 n° 244 art.1 comma 288;
Decreto 7/4/2008;
D.L. 30/5/2008 n° 115;
D.P.R. 59/2009;
D.M. 26/6/2009;
DECRETO 26/1/2010;
D.L. 3/3/2011 n° 28;
D.M. 22/11/2012;
D.P.R. 16/4/2013 n° 74, che sostituisce senza abrogarlo il D.P.R. 412/1993;
D.P.R. 16/4/2013 N° 75;
L. 3 agosto 2013, n. 90: modifiche al D.L. 192/2005;
D.M. 10 febbraio 2014;
D.L. 4 luglio 2014, n. 102
A tutte le norme sopra elencate si aggiungono le varie normative regionali che tra loro sono pure differenti.

Per questo diventa sempre più importante e imprescindibile (oserei dire finalmente!) avere professionisti seri e competenti che operino in collaborazione e tra loro con coordinamento professionale tra tutti fin dalle prime fasi di impostazione di un progetto architettonico, strutturale ed impiantistico (basti pensare alla nuova necessità di confrontarsi con l’”edificio di riferimento”, una novità delle ultime norme rispetto a quanto si faceva fino ad ora).

Ovviamente i documenti redatti con norme vecchie continuano ad avere valore fino alla loro naturale scadenza.

SOS CASA Check up è ovviamente a disponibile per studi di verifica della classe energetica sbagliata (in Piemonte, Lombardia, Liguria, Veneto, Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta).

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A volte sembra che le certificazioni energetiche siano più legate al caso che al reale frutto di oculati calcoli come previsto dalle norme.

Per stimare la prestazione energetica di un edificio ovvero per valutare, quanto ci costerà un’abitazione per il riscaldamento e raffrescamento ci affidiamo in genere a quanto dichiarato nella certificazione energetica APE o ACE redatta da un certificatore che ha calcolato il fabbisogno energetico dell’edificio e si spera abbia seguito il calcolo in conformità alle disposizioni di legge e la normativa tecnica vigenti.

Ma come è possibile verificare l’esattezza dei calcoli effettuati dal certificatore?

La casa che mi è stata venduta è realmente nella classe energetica dichiarata dal costruttore/venditore?

Quanto sono vicini o lontano i valori riportati nell’APE o ACE rispetto alla reale prestazione dell’edificio?

Esistono metodi alternativi per valutare e controllare la prestazione energetica di un edificio e dunque accertare la veridicità di un attestato di certificazione energetica (APE o ACE)?

A chi ci deve rivolgere per far verificare se la mia certificazione energetica è corretta?

Esistono metodi o strumenti di controllo con cui i cittadini possono difendersi autonomamente dalle certificazioni energetiche di dubbia validità?

Queste sono le domande più comuni che si pone chi si trova in una casa che consuma molto più di quanto dovrebbe in riferimento alla certificazione energetica rilasciata dal costruttore e/o venditore. Ma vediamo allora chi controlla le certificazioni energetiche.

CHI CONTROLLA LE CERTIFICAZIONI ENERGETICHE?

I controlli e le sanzioni sugli Attestati di Certificazione Energetica risultano ancora poco definiti dalla norma, non uniformi a livello nazionale, infatti ogni Regione legifera per conto suo, e soprattutto poco eseguiti.

Le norme in materia di certificazione energetica, che prevedono anche sanzioni, riguardo al certificato energetico esistono, così come è pure previsto che la sanzione ricada su tutti i diversi soggetti responsabili che non hanno rispettato i vari articoli di legge: progettista, direttore dei lavori, certificatore, proprietario, conduttore, amministratore, manutentore, costruttore, acquirente, locatario.

Il problema che si pone è dovuto al fatto che la sanzione di fatto è fine a se stessa e rimane scritta sulla carta ma quasi mai applicata, perché mancano i controlli degli organismi competenti.

La sanzione si può applicare solo a seguito di un controllo predisposto dagli organi preposti per tali controlli che sono le Regioni e i Comuni, il problema è che questi controlli non vengono mai effettuati per mancanza di personale e uffici tecnici preparati ad affrontare tali verifiche e questo fa si che spesso vengono consegnati certificati totalmente inventati e fittizi a discapito del vero spirito nobile con cui si è introdotto l’intero sistema di certificazione energetica.

Vivere in una casa di classe energetica elevata non significa solo risparmiare sui consumi energetici, ma anche avere un miglior confort termico. Anche per questo le case in classe A valgono di più sul mercato, ma se la certificazione è falsa cosa comporta?

Il problema energetico è un problema di portata mondiale e si dovrebbe prestare maggiore attenzione anche ai controlli affinché tutta la norma sia veramente applicata.

Il settore della certificazione è diventato per questi motivi una giungla dove ove i costruttori anziche pensare di costruire bene in classi elevate vedono nella scorciatoia di una falsa certificazione enrgetica, il modo per ottenere comunque quel surplus di valore al momento della vendita senza attuare tutti gli accorgimenti necessari per raggiungere classi energetiche elevate.

In questo clima di mancati controlli degli organismi preposti, la Certificazione Energetica, che sarebbe un ottimo strumento per qualificare e valorizzare un immobile, diventa un semplice pezzo di carta, da acquistare al miglio prezzo, considerato dai più un’ulteriore spesa, ma senza il vero valore che dovrebbe avere.

Per riappropriarsi del vero valore del certificato energetico il Cittadino è costretto ad affidarsi ad esperti che per fargli condurre accurate perizie ed audit energetici attuando così controlli puntuali e precisi sulla veridicità del Certificato energetico rilasciato al momento della compravendita.

Ed in caso di evidente falsità del certificato non resta che adire le vie legali usando la perizia energetica sull’immobile a sostegno dei propri diritti. Si deve ricordare che una falsa certificazione energetica può deprezzare il valore di mercato dell’immobile anche di oltre il 30%, in quanto non sono solo i maggiori consumi ad incidere ma in genere le classi più basse portano con se anche minor confort abitativo.

COME SI CONTROLLA UNA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Chi controlla le certificazioni energetiche ha un compito non semplice poiché non è sufficiente rifare da capo la certificazione energetica già redatta dal certificatore, ma occorre spingere ad un livello conoscitivo più approfondito lo studio dell’intero edificio sia per quanto riguarda l’isolamento termico, con l’individuazione di dispersioni termiche sottostimate come ad esempio la presenza di ponti termici, sia per quanto riguarda gli aspetti impiantistici e di regolazione.

Per accertare la veridicità di una certificazione energetica, oltre ad un’esperienza specifica è necessario utilizzare vari strumenti di controllo utili per definire compiutamente le reali caratteristiche dell’edificio.

Il primo passo per verificare la prestazione energetica di un edificio e la correttezza dei calcoli svolti consiste nella verifica dei consumi reali.

Questa è un’operazione abbastanza semplice che chiunque può provare a fare. Facciamo un esempio:

Mi trovo in una casa in classe A dall’APE o ACE ricavo il consumo stimato pari a 15,8 kWh/mq anno, ciò significa che se la mia abitazione è di 100 mq in un anno devo consumare al massimo:

100 mq x 15,8 kWh/mq anno = 1.580 kWh

Bene se il combustibile usato è ad esempio il metano che ha un potere calorifero di circa 10 infatti La combustione di un metro cubo di gas naturale di tipo commerciale generalmente produce circa 38 MJ, ossia 10,6 kWh

Dunque se il vostro consumo di metano è stato di molto superiore a:

1.580 [kWh] / 10,6 [kWh/mc] = 149 mc in un anno

 Questo significa che la vostra abitazione consuma molto di più di quanto si poteva presumere dai dati ricavabili dal certificato energetico.

La verifica dei consumi reali non è però sufficiente di per sé a definire il reale fabbisogno di energia di un edificio, e dunque la reale classe energetica, tuttavia può essere di fondamentale importanza come verifica preliminare per poi valutare se vi occorre veramente una diagnosi energetica più approfondita.

Una consulenza energetica può essere utile sia per verificare la veridicità di una certificazione energetica per ottenere il risarcimento dal costruttore/venditore, sia per verificare eventuali anomalie e malfunzionamenti, sia per attuare una riqualificazione energetica e ridurre gli sprechi.

Varie esperienze di controllo e diagnosi energetica degli edifici hanno dimostrato come la prestazione energetica reale di un edificio in genere non si deve discostare più del 5% dalla prestazione energetica calcolata e prevista dal Certificato Energetico ACE o APE.

La Certificazione Energetica segue un metodo di calcolo di tipo “standard”, usato per le verifiche di legge e una corretta certificazione energetica, prevede già per legge condizioni piuttosto “sfavorevoli” per il calcolo come ad esempio l’accensione continua dell’impianto 24h/24 con temperatura fissa di set-point pari a 20°C.

Valori di consumi reali significativamente più alti di quelli calcolati, maggiori di circa il 5%, stanno ad indicare la presenza di problemi o anomalie.

Se invece i consumi reali sono inferiori o vicini a quelli calcolati, non ci sono particolari problemi.

Le maggiori cause di una incongruenza tra consumi calcolati e reali possono essere di diversa natura:

I calcoli della prestazione energetica dell’edificio non sono condotti in modo corretto o pur essendo formalmente corretti presentano una difformità significativa rispetto al progetto o a quanto dichiarato sulle caratteristiche dell’edificio e dell’impianto. Si verifica ad esempio se è stato dichiarato in fase di progetto un diverso spessore di isolante delle pareti o diverse caratteristiche dei componenti impiantistici installati rispetto a quelli progettati e/o usati per la certificazione.

L’impianto di riscaldamento e/o di raffrescamento non funzionano correttamente, ad esempio per il verificarsi di guasti come perdite di combustibile o fluido termovettore, o ancora per un errato dimensionamento.

L’utente non utilizza nel modo adeguato l’edificio e l’impianto. Esempi di uso non adeguato dell’impianto sono la regolazione della temperatura di set-point su valori eccessivamente alti (maggiori di 20 °C per periodi prolungati) oppure l’accensione intermittente di un impianto di riscaldamento a pannelli radianti. Un altro problema collegato all’utenza è la presenza di appartamenti non occupati adiacenti all’appartamento in esame. Va detto però che nella maggior parte dei casi il costruttore attribuisce all’utente colpe di problemi che sono in realtà riconducibili a carenze o difetti di costruzione, Ad esempio mi è capitato di veder contestare l’eccessiva temperatura degli ambienti quando la casa non era stata dotata di un sistema efficiente di termoregolazione che impediva di fatto di poter impostare la temperatura corretta nei singoli locali.

Le difformità sono dunque in genere riconducibili per lo più a problemi nei calcoli (ammettendo la buona fede, che in realtà non sempre c’è), o a problemi nell’impianto termico, o ancora nell’utenza che in realtà in genere è solo vittima dell’impossibilità di gestione efficiente del sistema edificio impianto.

Se una casa è dotata di tutti i sistemi utili ad avere un buon confort termico l’utente non terra mai temperature che gli diminuiscono il confort se la casa ha un sistema VMC l’utente non dovrà mai aprire le finestre per evitare le muffe disperdendo al contempo calore.

Dunque le inefficienze progettuali o costruttive non possono essere usate contro gli utenti per addossargli le colpe di un eccesso di consumi.

La verifica dei consumi è comunque importantissima come giudizio imparziale sui calcoli effettuati. Inoltre, i dati sui consumi possono essere utilizzati per applicare un controllo con il metodo della “firma energetica”, un metodo di semplice applicazione e utilissimo per l’analisi del comportamento energetico del sistema edificio-impianto in condizioni reali e non solo con le condizioni standard previste dai Certificati.

Ma cos’è la “firma energetica”? Come si redige una firma energetica? Come può essere utilizzata la firma energetica ai fini della diagnosi energetica di un edificio? E’ veramente possibile utilizzare la firma energetica come strumento di controllo dell’attestato di certificazione energetica? Continua a seguirci per scoprire interessanti approfondimenti a tal proposito.

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Il valore di una casa dipende da come l’edificio è stato costruito, con quali materiali con quali impianti e soprattutto da tutta una serie di accorgimenti tecnico progettuali volti a migliorare il comfort abitativo e non ultimo a ridurre i costi energetici di chi vivrà la casa.

I materiali importanti non sono solo quelli di finitura che danno un ottimo impatto visivo ma a volte nascondono più o meno grandi vizi e difetti costruttivi che riducono il comfort abitativo, la possibilità di risparmio energetico ed in fine il reale valore della casa.

Come controllare la certificazione energetica

Per tutelare chi acquista una casa è stato introdotto il sistema di certificazione energetica ACE (Attestato di Certificazione Energetica) poi divenuto APE (Attestato di Prestazione Energetica), il principio alla base di tali documenti è molto semplice: visto che il valore della casa, come quello di una macchina, dipende oggi sempre più anche da quanto consuma in termini di energia, ma non solo, e visto che un acquirente medio non è in grado di valutare la qualità di una casa attraverso l’analisi della sua prestazione energetica il legislatore a previsto che vi fossero dei tecnici “competenti” per rilasciare un Attestato Energetico sulla base del quale poter fare delle previsioni sui futuri costi energetici che si dovranno sostenere per vivere in quella casa piuttosto che in un’altra.

Il mercato, grazie alla maggiore sensibilità per il risparmio energetico e per le problematiche ambientali che ne conseguono tende a premiare quei costruttori che decidono di costruire in classi energetiche elevate come sono la classe B, la classe A, A+ ecc.. dal 2017 sarà poi obbligatorio costruire case a consumo quasi zero ma già oggi è possibile costruire case che producono più energia di quanta ne consumano.

Ovviamente costruire una casa con un elevata qualità intrinseca e non solo di facciata per i suoi materiali di finitura, costa di più, anche se in verità non tanto da giustificare da solo il maggiore valore della casa.

Purtroppo, essendo gli aspetti legati alla qualità dell’isolamento termico (ed anche dell’isolamento acustico) non direttamente o facilmente verificabili capita spesso che i costruttori con complici i certificatori alzino artificiosamente la classe energetica di un edificio per beneficiare del maggiore valore di mercato che ha un edificio in una classe energetica alta, senza però sostenerne i relativi costi.

In altre parole è più facile truccare le carte e alzare la classe energetica di un edificio, piuttosto che progettarlo e costruirlo in maniera veramente efficiente. Vedi la truffa delle certificazioni energetiche false.

COME VERIFICARE UNA CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Quando si acquista o si affitta una casa è obbligatorio allegare all’atto il Certificato Energetico ACE o APE, ma come si fa a capire se il certificato energetico che mi hanno rilasciato è corretto? e risponde alle reali prestazioni energetiche dell’edificio?

Una non corretta progettazione e/o costruzione del sistema edificio/impianti comporta certamente la presenza di vizi e difetti costruttivi che implicano oltre ai maggiori costi e al minore valore dell’immobile anche l’insorgenza di umidità e muffe che possono anche minare la salute di chi abita quelle case, ma come si può verificare il reale stato del mio edificio?

La certificazione energetica è come per noi un certificato di sana e robusta costituzione che può essere rilasciato da un medico con una visita sommaria o a seguito di approfonditi esami clinici.

L’utilità dell’attestato di certificazione energetica o dell’attestato di prestazione energetica è notevole.

Per quanto detto su va in prima istanza superato il luogo comune che considera l’ACE o l’APE come un semplice balzello burocratico utile solo a far guadagnare i tecnici (questo è quanto vogliono far credere i costruttori poco corretti).

La certificazione energetica, invece, è uno strumento che può migliorare la consapevolezza dell’opinione pubblica sulla qualità energetica delle nostre case apportando benefici all’ambiente, alla qualità della vita ed ai costi di utilizzo delle case già tartassate da tasse ed imposte.

Pochi controlli sui certificati e sui certificatori

I criteri su come e su chi debba controllare il certificatore ed i certificati energetici emessi, pur previsti nelle varie leggi, non sono stati in realtà, in questi anni, efficacemente delineati ed attivati.

I controlli da parte delle regioni attualmente sono pressoché inesistenti, e chi lo fa lo fa solo in modo formale a livello documentale per prevenire errori macroscopici.

In sostanza nessun ente manda dei tecnici sul posto per verificare se quanto scritto nel certificato energetico corrisponde a quanto realmente realizzato.

Quali soluzioni per controllare una certificazione energetica (ACE o APE)

Il metodo utilizzato nella mia attività professionale prevede la raccolta di moltissime informazioni. In fase di sopralluogo si redige una scheda con tutte le informazioni più importanti reperite direttamente sul posto. Il foglio raccoglie le caratteristiche, i dati e le informazioni sull’immobile sui suoi componenti opachi di tamponamento e sugli impianti.

COME VERIFICARE UNA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: Il tuo Attestato di Prestazione Energetica dice la verità? Come controllare un attestato energetico per verificare se è coerente con i consumi ed il valore della casa..

La raccolta delle sul posto è seguita da una accurata analisi documentale per ricostruire le modalità progettuali e controllare la rispondenza con quanto costruito realmente.

Si segue poi un vademecum per scovare le truffe della certificazione energetica falsa.

Come verificare una certificazione energetica attraverso un audit energetico dell’edificio

Come prima cosa occorre rideterminare la certificazione energetica rispettando gli obblighi minimi a cui doveva sottostare il certificatore energetico ovvero:

1.  Si deve effettuare un sopralluogo per accertamenti diretti sull’edificio.
2.  Si deve controllare l’impianto termico e/o di raffrescamento controllando la centrale termica e/o la caldaia rilevandone tutti i dati tecnici.
3.  Nel caso di infissi con veratri a vetrocamera si devono prendere le misure di ogni singolo vetro e dei relativi infissi;
4.  Si deve fare un rilievo geometrico dell’appartamento.
5.  Si devono esaminare i materiali costituenti l’involucro edilizio attraverso analisi documentale sui progetti dell’isolamento termico (Legge 10/91 e smi) e con riscontri diretti visivi e strumentali in loco.

Se è disponibile uno storico dei consumi è necessario verificarne la congruità con le previsioni di consumo desumibile dalla Certificazione Energetica.

E’ poi molto importane avviare prove strumentali per verificare la presenza di vizi e difetti costruttivi sia a livello d’isolamento termico sia a livello impiantistico indispensabile per far ciò è la termografia all’infrarosso che può essere impiegata per:

• termografia per ricerca dei ponti termici
• termografia per la ricerca di disomogeneità dell’isolamento termico

A seguito della termografia si possono poi andare a misurare le reali trasmittanze termiche delle pareti delle coperture e dei solai, con la termoflussimetria.

Piccoli scostamenti rilevati possono essere ammissibili ma spesso però ci troviamo di fronte a differenze molto marcate rispetto alla classe energetica dichiarata e questo è un chiaro indice di macroscopici errori o di una vera e propria truffa.

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L’APE è obbligatorio per i nuovi edifici e per le ristrutturazioni. Controllare l’APE per essere sicuri delle prestazioni energetiche reali dell’edificio

L’obbligo di redigere l’APE è una delle novità introdotte dal DL 63/2013 sugli Ecobonus.

L’obbligo di dotarsi dell’APE deriva dunque sia dalla necessità di dover redigere un contratto di vendita, locazione o affitto sia se l’edificio viene creato nuovo o modificato con una ristrutturazione edilizia.

A prescindere dalla presenza di un contratto che riguarda l’immobile vi è quindi comunque, l’obbligo di dotarsi dell’APE nei seguenti casi:

APE OBBLIGATORIO PER NUOVI EDIFICI

Sono obbligati a dotarsi di APE tutti gli edifici nuovi costruiti in virtù di un permesso di costruire o di una Denuncia di Inizio Attività (DIA) richiesto o presentata dopo l’8 ottobre 2005.

Si precisa che nel caso di opere realizzate con permesso di costruire, la data da considerare per capire se è obbligatorio redigere l’APE è la data della richiesta del Permesso di Costruire e non quella del suo rilascio.

Tutti gli edifici di nuova costruzione devono dunque essere dotati dell’Attestato di Prestazione Energetica. E’ obbligatorio avere l’APE prima del rilascio del certificato di agibilità, se l’agibilità è già stata rilasciata è comunque obbligatorio redigere l’APE.

L’obbligo di far redigere l’APE è in capo al costruttore o al proprietario del nuovo edificio.

APE OBBLIGATORIO PER EDIFICI RISTRUTTURATI

Perché diventi obbligatorio dotare l’immobile dell’APE in caso di ristrutturazione, sull’edificio deve essere stata effettuata una ristrutturazione rilevante.

L’APE è obbligatorio se si tratta di interventi edilizi come la manutenzione ordinaria o straordinaria, la ristrutturazione e il risanamento conservativo che hanno coinvolto oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’intero edificio (pavimenti, pareti, tetto, infissi ecc..) e che, a titolo esemplificativo, possono consistere nel rifacimento totale di pareti esterne, reintonaci di muri perimetrali sia interni che esterni, rifacimento del tetto o nell’impermeabilizzazione delle coperture, rifacimento dei pavimenti disperdenti, cambio di infissi. Si dovrà dunque stimare se la superfice complessiva interessata supera il 25% del totale.

Gli edifici ristrutturati hanno l’obbligo di dotarsi dell’APE, Attestato di Prestazione Energetica che deve essere prodotto prima del rilascio del certificato di agibilità, in analogia con la disciplina vigente per i nuovi edifici, l’attestato deve essere prodotto a cura del proprietario o del costruttore.

APE obbligatorio sia nelle nuove costruzioni sia nelle ristrutturazioni anche se non si vende o affitta.

Analogamente, anche se non espressamente previsto nella normativa vigente, in analogia con quanto previsto per gli edifici di nuova costruzione, l’obbligo dell’Attestato di Prestazione Energetica scatta solo per le ristrutturazioni importanti realizzate sulla base di un di permesso di costruire, di una DIA o di una SCIA successivi all’8 ottobre 2005.

Sull’introduzione dell’obbligo dell’APE è stato determinante il DL Ecobonus 63/2013 in base al quale l’edificio ristrutturato deve essere dotato dell’APE quando è sottoposto ad una ristrutturazione importante che può consistere in qualsiasi intervento di recupero edilizio riguardante una porzione superiore al 25 per cento della superficie del suo involucro.

L’obbligo dell’APE scatta quindi anche con la manutenzione o il risanamento edilizio, che sono interventi diversi dalla ristrutturazione edilizia.

Prima del DL Ecobonus 63/2013, invece, l’obbligo di APE sorgeva solo per gli edifici di superficie superiore ai 1000 metri quadri quando sottoposti a ristrutturazione integrale degli elementi edilizi costituenti l’involucro o a seguito di demolizione e ricostruzione.

Il DL Ecobonus 63/2013, ha quindi di fatto ampliato l’obbligo di redigere l’APE agli interventi di ristrutturazione rilevante che incidono sui consumi energetici dell’edificio.

 APE OBBLIGATORIO PER EDIFICI PUBBLICI

Anche negli edifici aperti al pubblico e di proprietà della pubblica amministrazione, aventi una superficie utile totale superiore a 500 metri quadri, non ancora dotati di APE, hanno l’obbligo di far redigere l’APE. L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere fatto fare a cura del proprietario

o del soggetto responsabile della gestione entro il 4 dicembre 2013, cioè entro 120 giorni dalla data di entrata in vigore della legge che ha convertito il DL Ecobonus.

Dal 9 luglio 2015, la soglia di 500 metri quadri che fa scattare l’obbligo di APE viene abbassata a 250 metri quadri.

L’Attestato di Prestazione Energetica deve essere affisso con evidenza all’ingresso dell’edificio in modo chiaramente visibile al pubblico.

Si spera che oltre ai nuovi obblighi di redigere l’APE si attivino anche più stringenti controlli per evitare il proliferare di APE falsi o comunque non redatti regolarmente come già avviene per gli ACE truffa leggi per approfondimenti.

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La trasmittanza termica e fabbisogno energetico

L’Ace è stato sostituito dall’Ape

Ricordiamo che conoscere il valore della trasmittanza termica U (W/mqK) dei vari elementi edilizi, che rappresenta la quantità di calore che nell’unità di tempo attraversa la superficie di un metro quadrato di un elemento costruttivo in presenza di una differenza di temperatura tra interno ed esterno pari ad 1 grado Kelvin,  è fondamentale per calcolare il fabbisogno energetico di un intero fabbricato.

Il termoflussimetro per la certificazione energetica

Se nel caso di nuovi fabbricati il valore della trasmittanza può essere calcolato secondo valori tabellari adattati al caso specifico, quando si ha a che fare con edifici esistenti ciò risulta piuttosto complesso, in quanto difficilmente sono note le stratigrafie delle chiusure opache.

Sonda termoflussimetrica a piastra

Quindi se si vuole ottenere un valore preciso, quando si deve realizzare una certificazione energetica di un edificio esistente, l’indagine termoflussimetrica rappresenta l’unico modo per determinare la trasmittanza termica con una certa accuratezza e in maniera non distruttiva.
L’indagine termoflussimetrica può comunque essere utile anche quando la stratigrafia delle componenti opache è nota in quanto la modalità di posa in opera dei materiali, che molto spesso non viene eseguita a regola d’arte, influenza il valore della trasmittanza termica e quindi il valore calcolato può discostarsi in modo rilevante da valore reale.

Infatti, da quanto riportato dalla letteratura tecnica di settore, si è riscontrato che i valori di trasmittanza calcolati si discostano, anche del 20 % rispetto a quelli della trasmittanza misuata in opera con termoflussimetro. Questo è dovuto, oltre che alla messa in opera non conforme alle indicazioni progettuali, anche ad una degradazione delle prestazioni coibenti dei materiali nel corso del tempo ed alla presenza di umidità al loro interno.<

Dall’Ace all’Ape

Recependo la Direttiva 2010/31/UE, è in vigore l’obbligo di allegare a tutti i contratti di compravendita immobiliare e ai nuovi di locazione, pena la nullità dei contratti stessi, la nuova attestazione energetica (Ape).La legge 90/2013, ha confermato la vigenza della nuova certificazione energetica degli edifici Ape (attestato di prestazione energetica) che  sostituisce il vecchio l’Ace (attestato di certificazione energetica).
Sarà obbligatorio redigere un Attestato di prestazione energetica quindi per: lavori di nuova costruzione e interventi importanti sull’esistente, vendita o nuova locazione, annunci immobiliari,  gestione di impianti termici e di climatizzazione.

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Termoflussimetro testo

Grazie al termoflussimetro ciò è possibile, infatti è l’unico strumento grazie al quale è possibile misurare in modo quantitativo e non distruttivo (quindi senza demolire o rompere pareti e solai), l’esatto isolamento termico di un muro o di una copertura, ciò avviene attraverso la determinazione del valore di trasmittanza termica in opera del materiale, incluse le strutture stratificate.

Ma cos’è un termoflussimetro?

termoflussimetro è uno strumento costituito da un data-logger e da delle sonde in grado di misurare il flusso di calore che attraversa un componente edilizio opaco e le temperature superficiali interna ed esterna.

Come avviene l’indagine termoflussimetrica

Il rilevamento con termoflussimeto può avvenire solo quando vi è una certa differenza di temperatura tra i due lati della parete o  della struttura in genere  (almeno 8°C/10°C), quindi va effettuato preferibilmente d’inverno quando all’esterno le temperature sono basse e all’interno molto più alte per la presenza del riscaldamento, inoltre vanno evitate le misurazioni su pareti direttamente esposte a irraggiamento solare. Si  procede nel seguente modo: si posano i sensori di temperatura e di flusso termico, quest’ultimo viene messo a contatto con la parete più calda (quella interna in inverno) mentre i sensori di temperatura vanno posti uno sul lato interno della parete ed uno sul lato esterno. Grazie ad un datalogger, al quale si collegano i sensori, si registrano, ad intervalli determinati, tutti i dati rilevati.

Con la termoflussimetria si può calcolare il giusto spessore dell’isolante da utilizzare nelle riqualificazioni energetiche per la riduzione dei costi della climatizzazione invernale ed estiva.

Un’indagine termoflussimetrica ben fatta ha i suoi tempi, infatti gli strumenti devono essere lasciati in opera per un periodo di tempo variabile a seconda delle condizioni climatiche e del tipo di struttura indagata, secondo la normativa ISO 9869 comunque per non meno di 3 giorni. I dati raccolti vengono infine scaricati su PC ed elaborati tramite un apposito software per ottenere il valore di trasmittanza (U= W/mqK) . Grazie ai dati ottenuti è possibile quindi quantificare la reale capacità di isolamento della parete, a parità di differenza di temperatura una parete molto ben isolata, farà passare un flusso termico inferiore rispetto ad una parete mal isolata. I risultati della prova termoflussimetrica vengono poi riportati  in un report esplicativo che chiarisce quanto rilevato.

Termoflussimetria e termografia

Termografia e termoflussimentria utilizzate insieme ci permettono di ottenere importanti informazioni di tipo non solo qualitativo ma anche quantitativo riguardanti l’isolamento termico di una struttura. Infatti grazie all’ispezione termografica è possibile individuare i “punti giusti” in cui andare ad effettuare le prove termoflussimetriche.

A chi serve un’indagine termoflussimetrica?

Le prove con termoflussimetro possono essere utili in differenti situazioni ad esempio:

Grazie all’ispezione termografica è possibile individuare i “punti giusti” in cui andare ad effettuare le prove termoflussimetriche.

1) Prima e dopo la realizzazione di un sistema d’isolamento a cappotto.

• Prima dei lavori serve per dimensionare in modo accurato l’intervento. Attraverso l’identificazione con termografia IR delle eventuali discontinuità termiche e la determinazione con termoflussimetro del valore di trasmittanza termica dello stato di fatto si procede a calcolare lo spessore dell’isolante da utilizzare.
• Dopo la realizzazione dell’isolamento termico permette di verificare i risultati in opera, l’efficacia e la correttezza dell’ intervento.

2) Per una corretta classificazione e certificazione energetica degli edifici. 3) Quando si vuole sapere in fase di acquisto di una casa i costi di esercizio per riscaldamento e raffrescamento. 4) Se si è acquistata una casa, magari venduta certificata in classe energetica A o B, e si ritiene che i costi di riscaldamento e raffrescamento siano molto più alti del dovuto.

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Quanto consuma una casa in classe A e quanto consuma una casa in classe B? Come posso controllare i consumi per riscaldamento della mia casa? I consumi che sto riscontrando sono coerenti con la classe energetica con cui mi è stata venduta la casa?

Queste sono le domande che legittimamente si pone chiunque abbia comprato una casa vendutagli in una precisa classe energetica, magari pagata molto anche perché appartenente ad una classe energetica alta in genere classe B, classe A o classi superiori. Lo stesso discorso comunque si può fare anche per classi inferiori.

Come si può fare per vedere se i consumi energetici della casa sono coerenti con quanto si poteva prevedere dall’Attestato di Certificazione Energetica rilasciato dal venditore?

Purtroppo la normativa in materia di risparmio energetico ha da un lato voluto dare gli strumenti ai cittadini per poter decidere di scegliere una casa che consuma meno ma non ha però dato strumenti facili da usare per controllare se i consumi per riscaldamento promessi sono rispettati.

LA FIRMA ENERGETICA

La firma energetica è un criterio di verifica e diagnosi energetica adottato dalla confederazione svizzera che fa della semplicità ed efficacia il suo vero punto di forza.

Esempio di firma energetica di un edificio per il confronto dei consumi per riscaldamento reali con quelli previsti dall’ACE

Con la firma energetica dell’edificio si verifica il comportamento edificio-impianto al variare delle condizioni climatiche esterne (temperatura sostanzialmente).

Ogni edificio per come è stato progettato e costruito ha una sua “firma energetica” ovvero consuma una precisa quantità di energia che dipende solo dalla temperatura esterna ed interna dell’edificio la firma energetica viene calcolata a partire dai dati reali di consumi (misurati in kWh, mc, ecc.) e le temperature.

Riportando i dati rilevati su un grafico si ottiene la visualizzazione del comportamento dell’edificio. La firma energetica è dunque in sostanza una retta riportata su un grafico in cui sul’ascissa si riportano i valori di temperatura esterna e sulle ordinate la potenza media richiesta dal generatore di calore/freddo ovvero i suoi consumi energetici, si ha dunque per ogni data temperatura esterna un consumo specifico dell’edificio.

Per costruirsi la firma energetica della propria abitazione è sufficiente un rilevamento costante dei consumi (o giornaliero o settimanale) per il riscaldamento e per la climatizzazione il tutto per un anno o almeno per una stagione (invero o estate) a seconda se ci interessano i consumi per riscaldamento o raffrescamento o entrambi.

A COSA SERVE LA FIRMA ENERGETICA

1. Per dimensionare un nuovo generatore di calore o di freddo nel caso sia necessario sostituire la caldaia o il condizionatore. Questo consente di ottimizzare i consumi scegliendo il generatore più appropriato.

2. Monitorare nel tempo l’andamento dei consumi dell’impianto di riscaldamento o di climatizzazione, e verificare se vi sono differenze sostanziali tra quanto rilevato e la firma energetica e decidere di intervenire per risolvere l’eventuale problema con una manutenzione dell’impianto, la riparazione di perdite o altro.

3. Non in ultimo la firma energetica è uno strumento utile per verificare la correttezza dei calcoli del progettista dell’isolamento termico e degli impianti o la veridicità dell’ACE (Attestato di Certificazione Energetica).

COME VIENE CALCOLATA LA CLASSE ENERGETICA DI UN EDIFICIO

La Certificazione Energetica di un edificio è una procedura che se fatta in modo rigoroso richiede molto tempo e discrete capacità tecniche ma alla fine si concretizza nel calcolo del fabbisogno di energia di un edificio, sulla base di un utilizzo “standard” dello stesso (20°C di temperatura interna mantenuta costante nelle 24 ore per tutta la stagione ad una temperatura esterna media data dai Gradi Giorno standard), e sulla base delle caratteristiche dell’involucro dell’edificio, rilevate dallo stato di fatto o dal progetto dell’isolamento termico dell’edilizio.

In Italia per il momento il fabbisogno di energia è calcolato solo per la climatizzazione invernale e la produzione di acqua calda sanitaria, non per la climatizzazione estiva.

Sulla base del fabbisogno l’edificio calcolato in modo standard questo viene classificato su una scala che individua dei valori di basso consumo (classe A+) e di alto consumo (classe G).

PERCHÉ VI SONO DIFFERENZE TRA I CONSUMI PREVEDIBILI DALLA CLASSE ENERGETICA E I CONSUMI REALI

Normalmente tra i consumi reali e quelli previsti dall’attestato di certificazione energetica (ACE) si possono riscontrare notevoli divergenze, prevalentemente a causa di:

1. Uso non “standard” dell’edificio per temperatura interna diversa dai 20°C o quella esterna diversa dalla media (Gradi Giorno);

2. Dati rilevati dei consumi non corretti;

3. Configurazione dell’impianto e della termoregolazione non corretta;

4. Errori di progettazione dell’isolamento termico e/o degli impianti;

5. Realizzazione costruttiva di impianti ed isolamento termico difforme dal progetto;

6. Classificazione ACE errata o fasulla

COME VERIFICARE SE LA CLASSE ENERGETICA ATTRIBUITA ALL’EDIFICIO È CORRETTA

Le anomalie sui consumi per riscaldamento reali rispetto ai consumi prevedibili sono l’equivalente della febbre per un ammalato che come si sa è un campanello d’allarme da non sottovalutare in quanto può dipendere da una semplice influenza o da una grave infezione da curare al più presto andando da un medico competente evitando cure fai da te.

Per verificare correttamente la classe energetica occorre rivolgersi ad un Energy Manager (il medico!) che valuta tutti gli aspetti che hanno incidenza sui consumi per stabilire se l’anomalia nei consumi (la febbre) dipende da un comportamento d’uso dell’abitazione o da fattori dipendenti da come è stato progettato e costruito l’immobile.

La verifica sui consumi viene condotta analizzando l’edificio (il paziente) e tutta la sua documentazione progettuale (la cartella clinica) inerente l’edificio e gli impianti.

Come si procede nella diagnosi energetica:

1. Rilievo dello stato di fatto dell’involucro con termografia, termoflussimetria, carotaggi, endoscopia, ecc.;
2. Individuazione dei ponti termici, calcolo delle trasmittanze reali, verifica delle dispersioni per ventilazione, ecc.;
3. Ricalcolo dell’ACE sulla base della situazione reale rilevata;
4. Acquisizione dei consumi energetici reali e delle condizioni ambientali dello stesso periodo Temperatura esterna e/o interna;
5. Confronto dei risultati con quelli dell’ACE.

In sostanza si ridetermina la classe energetica in due o tre modi:

A. Con i dati reali dell’involucro edilizio (trasmittanze e ponti termici).

B. Con la rielaborazione dei consumi reali dell’edificio.

C. Con la Firma Energetica dell’Edificio.

Il risultato del Check-UP Energetico può poi essere usato per:

• Migliorare l’efficienza del sistema Edificio-Impianto riducendo i consumi
• Contestare al venditore/costruttore/progettista/direttore dei lavori/certificatore la difformità esecutiva e la non corrispondenza della classe energetica.

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L’Attestato di Certificazione Energetica degli edifici (ACE) è diventato obbligatorio con il D.P.R. 59 del 02/04/2009 e ha stabilito che ogni abitazione in caso di compravendita o affitto deve essere corredata da un attestato che ne certifichi il consumo d’energia per il riscaldamento, il raffrescamento e la produzione di Acqua Calda Sanitaria (ACS), questo per consentire di scegliere tra gli edifici più efficienti in modo consapevole, quello in cui costerà meno viverci, visto che il costo energetico è in continua crescita. L’obbligo di ACE è esteso anche agli annunci di compravendita o affitto che devono riportare la classe energetica d’appartenenza dell’edificio.

Se dopo aver acquistato o preso in affitto un’abitazione promessa in una Classe Energetica ritenuta buona, che poi in realtà risulta gelida d’inverno e molto calda d’estate o che comunque ha costi di riscaldamento e climatizzazione eccessivi rispetto a quanto si poteva desumere dall’Attestato di Certificazione Energetica (vedi:come calcolare quanto consuma una casa in base alla sua classe energetica), probabilmente siete stati truffati.

CASA in CLASSE A+: Se vi sembra che la vostra casa consumi molto di più di quanto si può desumere dal suo Attestato di Certificazione Energetica potete richiedere un Checkup Energetico dell’edificio per fare un azione risarcitoria per danni a chi ve l’ ha venduta

Come detto l’attestato di certificazione energetica è obbligatorio per le nuove costruzioni, per quelle esistenti in caso di ristrutturazione e per quelle oggetto di compravendita o locazione.

Se l’intento nobile della legge era quello di consentire da un lato agli utenti di poter scegliere abitazioni migliori e più efficienti e dall’altro lato incentivare il rinnovamento del mercato immobiliare per renderlo più ecosostenibile, purtroppo tuttavia, vari fattori hanno inciso sulla reale attendibilità dei certificati energetici.

Mancanza di controlli e di sanzioni per i falsi Attestati di Certificazione Energetica

Per ora non sono ancora previsti ferrei controlli automatici sull’operato dei certificatori energetici di conseguenza non vi è alcun timore per loro di essere sanzionati.

Solo alcune Regioni, più attente alle tematiche ambientali e all’efficienza energetiche in edilizia, hanno stabilito alcune sanzioni che però paiono molto blande (max 1.500€ di multa), ad esempio in Piemonte sono previste sanzioni solo per chi fa più del 20% di ACE falsi od errati in un anno, cosa al quanto assurda, vi sono poi altre regioni come il Trentino e la Lombardia che ci stanno pensando. L’ANCI (associazione dei comuni italiani) di recente ha chiesto maggiore certezza sull’attendibilità degli ACE.

Con un Checkup energetico della tua abitazione puoi scoprire qual’è la reale classe energetica della tua abitazione.

Per garantire controlli efficaci sulla correttezza delle certificazioni energetiche bisognerebbe che fossero definiti dalla legge i criteri di accettabilità della documentazione prodotta nonché richiedere la dimostrazione dei calcoli eseguiti e della metodologia di reperimento dei dati necessari alla certificazione.

Andrebbe poi stabilito che tutti gli edifici con classe energetica uguale o superiore almeno alla classe B avessero l’ACE da sottoporre ad un attento controllo automatico.

POSSIBILITÀ DI RICHIEDERE I DANNI PER UN FALSO ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA

Va detto che la mancanza di controlli e sanzioni nei confronti dei certificatori energetici non li esime dal rispondere dei danni economici arrecati a terzi per il loro operato.

Se si è comprata una casa nuova, a rispondere dei danni dovuti ad una falsa certificazione energetica, oltre al certificatore, ne deve rispondere anche il costruttore, il progettista dell’isolamento termico e degli impianti nonché il Direttore dei Lavori.

Competenze mediocri dei certificatori energetici

Anche la competenza dei professionisti che svolgono l’attività di certificatore energetico è mediamente bassa lasciando molto a desiderare circa l’affidabilità di molti ACE.

Redigere un buon ACE è un attività molto complessa che richiede svariate competenze, ma visto che in giro esistono software molto efficienti molti pensano che basti dargli in pasto dati, per lo più geometrici, per ottenere un ACE vendibile, a prescindere da ogni reale conoscenza tecnica di termodinamica, idraulica o termotecnica.

Pochissimi certificatori energetici usano indagare l’edificio con la termografia e l’uso di termocamere all’infrarosso per accertare la presenza di anomalie e quasi nessuno usa termoflussimetri per verificare le reali trasmittanze delle pareti.

Come tutelarsi da un falso Attestato di Certificazione Energetica

Da un lato la normativa tecnica in materia di efficienza energetica è assai articolata e precisa, costituita da decine leggi e di norme UNI a cui si deve far riferimento, d’altra parte non sono richieste altrettanto elevate competenze per fare i certificatori energetici che spesso usano metodi di calcolo eccessivamente approssimativi e trascurano molti fattori determinati per la reale prestazione energetica degli edifici, il tutto porta, ahimè, a grandi errori di valutazione anche di diverse Classi energetiche.

Questo nella migliore delle ipotesi, infatti visto che il mercato richiede classi energetiche sempre più alte per poter vendere le case e visto il gran numero di certificatori energetici che si svendono producendo un ACE a soli 29 €, è gioco facile per i costruttori trovare un certificatore che sia disposto a produrre un ACE nella classe richiestagli anche se non veritiera.

Vi è qui anche il paradosso legislativo che impone al proprietario venditore/costruttore di far certificare quanto da lui stesso costruito, senza l’obbligo di rivolgersi a terzi imparziali ( il certificatore è pagato dal costruttore/proprietario).

La carente progettazione e costruzione degli edifici

La normativa in studio presso la comunità europea sta pensando di introdurre come requisito minimo per le nuove costruzioni di essere edifici quasi passivi per arrivare addirittura a edifici attivi cioè edifici che dovrebbero produrre più energia di quella che consumano.

Progettare e costruire edifici efficienti è un problema culturale e di competenze professionali più che di maggiori costi. Infatti non solo i maggiori costi si ripagano da soli nel tempo con i risparmi che producono, ma anche con il maggior valore di mercato degli edifici in classe alta e ben costruiti.

Progettisti e costruttori per ottenere edifici efficienti devono scegliere soluzioni costruttive sempre più sofisticate come sistemi a cappotto, ventilazione meccanica controllata con recuperi di calore, serre bioclimatiche, muri trompe, pompe di calore, pozzi provenzali, infissi e vetri basso emissivi, tagli termici, elementi architettonici dinamici, connessioni smart grid, ombreggiamenti, schermature solari, tetti verdi, sistemi solari termici e fotovoltaici, ecc. tutti più o meno piccoli accorgimenti che in sinergia tra loro possono fare la differenza riguardo ai reali consumi energetici.

Tanto più elevate sono le prestazioni energetiche richieste dal mercato e tanto più accurati dovrebbero essere, sia le costruzioni, sia gli strumenti di verifica delle loro reali prestazioni energetiche e consumi.

Attestati di Certificazione Energetica e valore degli immobili

Visto il basso costo con cui sono svenduti gli ACE da parte di certificatori energetici poco professionali si sono tolti dal mercato delle certificazioni molti bravi e coscienziosi certificatori che avevano intenzione di operare con scrupolo e professionalità.

Per tutti questi motivi oggi gli edifici sono dotati di ACE che non rispecchino per nulla le reali prestazioni energetiche dell’immobile. Gli ignari acquirenti si ritrovano edifici venduti in classe B o A che consumano come quelli in classe D o E.

La classe energetica dell’edificio incide sino al 30% sul suo valore di mercato un ACE falso equivale ad una truffa.

Questa situazione di mercato penalizza oltremodo i costruttori onesti che costruiscono veramente bene ed anche gli acquirenti o inquilini affittuari che acquistano o affittano un’immobile anche sulla base delle prestazioni energetiche dichiarate nell’ACE.

La Classe energetica di un edificio, infatti, incide non solo sui maggiori consumi ma anche sui costi di acquisto/locazione con variazioni che arrivano fino al 30% del valore di mercato e dunque un attestato di certificazione energetica falso si configura proprio come una truffa.

Se dunque pensi che le prestazioni energetiche del tuo immobile siano inferiori a quelle riportate certificate dall’ACE faresti bene a richiedere un Checkup energetico per accertare lo stato reale dell’immobile e poi eventualmente con un bravo avvocato avviati a richiedere i danni.

Ricorda che se hai acquistato un edificio in classe A ed in realtà è in classe D, quando lo vendi: o lo vendi in classe D ad un prezzo decisamente inferiore, o sarai tu ad esporti ad una richiesta danni quando lo venderai in classe A con un Attestato di Certificazione Energetica falso.

aggiornamento: cambiano i nomi ma le truffe restano… oggi l’ACE ha preso il nome di APE Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio in molti più casi ma se non rispecchia la realtà rimane una truffa, ora però vi sono anche sanzioni nuove per l’APE falso.

byIng. Fabrizio SALAMANO

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I ponti termici non risolti possono essere uno dei motivi degli alti consumi per riscaldamento che possono portare alla diminuzione della reale classe energetica dell’edificio rispetto a quella dichiarata nella certificazione energetica ufficiale.

Avete acquistato un edificio a cui è stata attribuita una buona classe energetica eppure riscontrate un alto consumo  di riscaldamento medio annuo, ben oltre quanto prevedibile dalla certificazione energetica?

All’interno della vostra abitazione riscontrate la presenza di condensa o muffe localizzate?

Uno dei motivi principali potrebbe essere la presenza di ponti termici non correttamente risolti in fase di progetto o di costruzione dell’edificio.

Il ponte termico è definito come una discontinuità costruttiva che, avendo caratteristiche termiche differenti dal resto delle strutture dell’immobile, ha una trasmittanza termica più alta.

Questo significa che la quantità di calore che attraversa il ponte termico in un determinato periodo di tempo è maggiore di quella che attraversa le altre strutture non interessate dal ponte termico nello stesso intervallo, oppure in altre parole il ponte termico porta all’interno dell’abitazione il freddo esterno generando superfici con temperature più basse delle altre, sulle quali si ha il fenomeno della condensazione dell’umidità relativa dell’aria.

Quindi, il ponte termico è uno dei principali motivi sia delle dispersioni termiche di un edificio sia della formazione di umidità e muffe inoltre se vi sono ponti termici irrisolti ne consegue la necessità di riscaldare di più l’abitazione, con notevole aumento dei consumi medi stagionali per il riscaldamento oltre che sulla classe energetica dell’edificio e di conseguenza sul valore economico dell’immobile.

COSA SONO DOVE SONO LOCALIZZATI I PONTI TERMICI?

Essendo definiti come discontinuità costruttive, i ponti termici si localizzano laddove si presentano interruzioni di struttura (ponte termico strutturale), quindi per esempio in corrispondenza dei serramenti o di qualsiasi altro nodo strutturale in cui vi è brusco cambio di materiale.

Le due tipologie di ponte termico: a sinistra il ponte termico strutturale e a destra il ponte termico geometrico

Altra tipologia e di altra natura è il ponte termico geometrico che si individua laddove vi è cambio di geometria, quindi per esempio in corrispondenza degli spigoli e più in generale nel raccordo tra i pilastri, solai e muri.

COME INDIVIDUARE E MISURARE I PONTI TERMICI IN UN EDIFICIO

L’unico metodo attendibile per individuare in modo puntuale i ponti termici in un’abitazione è quello di effettuare una visualizzazione termografica.

Un rilevamento termografico, infatti, effettuato con un’apposita apparecchiatura a raggi infrarossi (termocamera), consente di individuare quali sono i punti dell’edificio in cui vi sono maggiori perdite di calore che coincidono nel 90% dei casi con i ponti termici. Questi possono rappresentare anche superare il 30% delle dispersioni termiche totali di un edificio.

La termografia di un edificio, per far sì che produca risultati attendibili, è bene effettuarla in periodi invernali quando la differenza di temperatura tra l’interno dell’edificio e l’esterno è consistente (ottimale circa 15°C). Questo proprio perché la termocamera deve rilevare le differenze di temperatura dei vari punti della parete. Con un termoflussimetro è poi possibile misurare il flusso di calore che attraversa l’edificio e fuoriesce da questo in punti specifici delle pareti.

Esempio di analisi termografica per la Verifica della Certificazione Energetica

Da sottolineare il fatto che con l’analisi termografica i ponti termici e quindi le perdite di calore vengono localizzate ed individuate ma non quantificate nella loro entità. Per sapere quanto disperde un ponte termico è necessario valutarlo analiticamente e/o come detto misurarne il flusso termico che lo attraversa mediante un termoflussimetro.

COME EVITARE I PONTI TERMICI IN FASE DI COSTRUZIONE E COME ELIMINARLI IN CASO DI EDIFICIO ESISTENTE

Prima cosa è necessario individuare i ponti termici (per questo è utile la termografia) e poi valutarne la loro incidenza sui consumi totali.

Se siamo in un caso di edificio esistente, una volta individuati i punti di maggiore dispersione di calore è utile avere qualche idea su come eliminarli o almeno ridurli.

Generalmente in questi casi si procede con un isolamento a cappotto (realizzazione di un cappotto termico) o con la realizzazione di una facciata ventilata, quindi esterna all’edificio che consente di ridurre la trasmittanza termica delle pareti e contenere i ponti termici o altrimenti, più raramente con un isolamento interno.

Negli edifici di nuova costruzione è bene prevedere quello che viene chiamato comunemente il taglio termico da realizzarsi per isolare tutti gli elementi strutturali che portano a dispersioni di calore.

Con il termine taglio termico si individua quell’elemento o quell’accorgimento preso in fase di costruzione che prevede di spezzare il ponte termico laddove si genererebbe e quindi di impedire che si generi la dispersione.

Per realizzare il taglio termico è bene quindi per esempio spezzare la soletta del balcone dal solaio interno interponendo un isolante termico.

Per ciò che riguarda gli infissi, ne esistono tipologie, chiamate appunto infissi a taglio termico, che al loro interno hanno elementi a bassissima conduttività termica, studiati apposta per ridurre al minimo il calore che viene scambiato tra interno ed esterno.

 E’ chiaro dunque l’importanza di individuare e risolvere tutti i ponti termici di un edificio per limitare i consumi energetici rileviamo tuttavia che molte certificazioni energetiche vengono rilasciate senza tener conto dei reali ponti termici presenti nell’edificio e questo falsa completamente la reale classe energetica dell’edificio.

Se hai bisogno di un checkup della tua casa per la riqualificazione energetica o per la verifica della certificazione energetica noi operiamo in tutto il nord italia:Piemonte,Torino,Alessandria,Biella,Vercelli,Novara,Aosta,Cuneo, Lombardia,Milano,Varese,Monza,Bergamo,Brescia, Veneto, Verona,Vicenza,Trento ecc.. chiedi informazioni.

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La verifica della correttezza della certificazione energetica di un immobile che si vuole acquistare o di cui si è proprietari serve a controllare se i costi per il riscaldamento che dovrai sostenere corrispondono realmente alla classe energetica  dell’edificio come venduto e/o dichiarato nell’ACE.

Sei in procinto di acquistare un immobile o lo hai da poco acquistato e vorresti accertarti che la classe energetica reale dell’edificio corrisponde a quella dichiarata dall’Attestato di Certificazione Energetica (ACE)?

L’Attestato di Certificazione Energetica dell’edificio è ormai obbligatorio per legge per ogni edificio

Sei già proprietario di un fabbricato e riscontri consumi dell’impianto di riscaldamento più alti di quelli che hai calcolato in base alla classe energetica dichiarata nel Certificato Energetico (ACE)?

Vuoi conoscerne le motivazioni degli scostamenti di consumo energetico rispetto alla classe dichiarata e come eventualmente intervenire?

In tutti i casi sopra citati, per effettuare le dovute diagnosi è bene, per fugare ogni dubbio, rivolgersi ad un energy manager, ovvero ad un tecnico specializzato in diagnosi energetiche che provvederà all’esecuzione del check up completo dell’edificio per la verifica della classe energetica reale. 

Il controllo dei consumi di riscaldamento reali in relazione alla classe energetica di appartenenza, è utile non solo per tutelarsi da possibili maggiori costi di quelli preventivabili, ma anche per determinare il reale valore dell’immobile.

Se si è da poco divenuti proprietari del fabbricato si potrà anche chiedere al venditore la restituzione di parte di quanto pagato in quanto l’edificio in classe energetica inferiore ha necessariamente minore appeal commerciale e un minor valore di mercato.

Il tecnico specializzato in materia energetica procederà, con una prima fase di analisi dei documenti tecnici, la raccolta dei consumi storici dell’edificio e successivamente provvederà ad un’analisi termografica dell’edificio oltre al controllo termoflussimetrico della reale trasmittanza delle superfici opache .

Come si procede

Fase 1: l’analisi dei documenti tecnici e di progetto

Il tecnico specializzato una volta contattato fisserà un primo incontro nel quale si adopererà ad analizzare i documenti relativi all’immobile. I materiali che il tecnico richiede di visionare sono quelli reperibili gratuitamente da chiunque ne abbia la necessità presso l’Ufficio Tecnico del Comune in cui è costruito il fabbricato.

Nel particolare sarà necessario fare richiesta di una copia del progetto architettonico e del progetto strutturale dell’edificio ma soprattutto della Relazione energetica (ex legge 10), ovvero l’elaborato tecnico-descrittivo sottoscritto dal progettista, contenente oltre ai dati tecnici e costruttivi dell’edificio, le informazioni utili per capire come progettualmente si dovevano costruire strutture e impianti, oltre a verificare se le prescrizioni in materia di consumo energetico contenute negli elaborati sono conformi alle norme di legge da rispettare e per controllare successivamente se in fase di costruzione sono state rispettate le previsioni progettuali.

La Relazione energetica è quindi un documento molto importante in quanto fornisce tutte le informazioni relative alle prestazioni e al rendimento energetico dell’edificio previste. La Relazione energetica è poi seguita dall’Attestato di Certificazione Energetica dell’Edificio (ACE), rilasciata da un certificatore che non dovrebbe aver preso parte alle fasi di progetto  dove è indicata la classe energetica ufficiale dell’immobile secondo la classificazione regionale e quindi i consumi di riscaldamento medio annuale atteso.

Fase 2: analisi strumentale

2a – analisi termografica

Una volta presa visione dei documenti tecnici come sopra descritti, l’energy manager procederà a controllare se la situazione in progetto corrisponde alla situazione reale.

Questo tipo di operazione è eseguibile o attraverso indagini diagnostiche invasive o attraverso indagini non distruttive quale può essere un’analisi termografica.

Questa metodologia di verifica con termocamera ad infrarossi, è in grado di determinare tutta la situazione strutturale e impiantistica dell’immobile evidenziando in particolare:

 Se sono presenti sorgenti di umidità;

 Se sono presenti ponti termici non correttamente trattati;

 Se vi sono disomogeneità nella posa dell’isolamento termico;

Chiaramente questa tipologia di analisi diagnostica è eseguibile soltanto con l’utilizzo di una strumentazione adeguata ovvero con termocamere ad infrarosso dotate di sensori ad alta risoluzione.

esempio di una termocamera a raggi infrarossi

Questo tipo di dispositivo è a tutti gli effetti una fotocamera sensibile alle radiazioni infrarosse che è in grado quindi di misurare la temperatura su tutte le superfici dell’involucro edilizio, evidenziandone eventuali anomalie e criticità che devono necessariamente essere interpretate solo dagli esperti.

L’elaborato generato dalla termocamera è una “fotografia termica” dell’edificio dove è possibile vedere, attraverso le gradazioni di colore diverso (dal blu per indicare un punto freddo, al rosso per indicare un punto caldo) le temperature delle strutture e di conseguenza individuare dove per esempio i valori di trasmittanza termica sono più alte (corrispondenti a zone di colore rosso nell’elaborato termografico) e quindi se ne deduce che si è in corrispondenza di un ponte termico da correggere.

Solo procedendo in questo modo si ha sotto gli occhi la situazione esatta dell’edificio relativamente alla presenza di dispersioni termiche.

Si dovrà poi procedere con il termoflussimetro per determinare le esatte trasmittanze termiche delle singole strutture componenti l’edificio che permettono di calcolare attraverso  metodologie di calcolo appropriate, l’effettiva classe energetica  dell’immobile e di progettare gli eventuali interventi di riqualificazione energetica dell’edificio.

2b -analisi termoflussimetrica

Dopo l’analisi termografica è possibile predisporre il controllo con termoflussimetro delle parti di edificio che presentano singolarità, questo per appurare:

 Se sono presenti difformità rispetto alle trasmittanze termiche dichiarate in progetto e quelle reali;

 La reale trasmittanza termica delle pareti da utilizzarsi nella verifica dell’ACE;

Il termoflussimetro va posato in precisi punti delle pareti ricavati da un’accurata analisi della termografia precedentemente effettuata, infatti a occhio nudo è chiaramente impossibile controllare se la stratigrafia di progetto di un elemento strutturale corrisponde alla stratigrafia reale e ancor più impossibile è misurare la trasmittanza termica di ciascuna delle singole strutture componenti l’involucro edilizio, operazione che può essere condotta solo strumentalmente.

La verifica della classe energetica di un edificio è come si può intuire un’operazione complessa ma indispensabile per il controllo dei reali consumi dell’immobile e per o contestare al venditore le differenze riscontrate e/o all’impresa costruttrice la presenza di vizi legati all’isolamento termico che come detto hanno ripercussioni sul valore commerciale dell’immobile oltre che sull’aumento dei consumi per il riscaldamento e raffrescamento, nonchè per progettare un intervento di riqualificazione energetica globale.

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