Cosa fare per ottenere un congruo risarcimento danni da infiltrazione acqua in condominio: Primo accertare le cause dell’infiltrazione d’acqua con l’aiuto di un Perito Esperto

Il problema del risarcimento danni da infiltrazione acqua in condominio e dei conseguenti danni alle pareti, danni ai soffitti, danni ai mobili, danni al parquet, danni alle tappezzerie ecc.. è uno dei problemi che maggiormente coinvolge sia le parti comuni del condominio sia le singole unità immobiliari dei singoli condomini.

Le domande più frequenti a cui deve rispondere un Perito incaricato o dal Condominio attraverso il suo amministratore o dai singoli condomini, in presenza di danni da infiltrazioni d’acqua nel condominio sono:

• Cosa fare per accertare le cause delle infiltrazioni d’acqua nel condominio?
• Qual è la causa dell’infiltrazione d’acqua nel condominio?
• Di chi è la colpa dell’infiltrazione d’acqua?
• Quali sono le responsabilità dei vari soggetti coinvolti?
• Chi dove pagare i danni da infiltrazioni d’acqua nel condominio?
• Quali sono le possibilità risarcitorie dell’assicurazione condominiale a seguito dei danni subiti per l’infiltrazione d’acqua?

Sono tutte domande più che lecite che coinvolgono sia aspetti tecnici sia aspetti giuridici. Già dalle domande più ricorrenti si può intuire l’importanza del Perito Tecnico nella procedura di risarcimento danni da infiltrazioni acqua in condominio, ma entriamo nel dettaglio….

RESPONSABILITÀ DELL’INFILTRAZIONE ACQUA IN CONDOMINIO ASPETTI GIURIDICI

Dal punto di vista giuridico, per capire di chi è la colpa delle infiltrazioni d’acqua nel condominio e di conseguenza chi è il responsabile del danno subito è bene ricordare una regola giuridica generale ovvero: è sempre il proprietario della cosa da cui proviene la causa del danno (causa dell’infiltrazione) ad esserne ritenuto il responsabile e di conseguenza colui che deve pagare il danno.

Vedi qui alcune Tecniche di ricerca perdite acqua in condominio usate dai nostri Periti

Si tratta giuridicamente del profilo di responsabilità definito “oggettivo” regolata dalla applicazione dell’art. 2051 c.c. dal titolo “Danni da cose in custodia”.

Il custode di un bene (proprietario, affittuario, ecc.) è perciò a priori ritenuto responsabile dei danni cagionati dal bene che doveva custodire e per liberarsi dalla presunzione giuridica di responsabilità per il danno cagionato a terzi dal bene da lui custodito, deve lui stesso provare che:

•  il danno e/o l’infiltrazione d’acqua si sono verificati per un caso fortuito;
• il caso fortuito gli ha impedito di prevenire ed evitare il verificarsi dell’evento dannoso ovvero l’infiltrazione o la rottura non potevano esser previsti (non si tratta di una mancata manutenzione);
• lui in qualità di custode non ha potuto far nulla per impedire l’infiltrazione d’acqua o per ridurne le conseguenze ovvero i danni cagionati a terzi.

Se il custode del bene da cui è provenuta l’infiltrazione d’acqua all’interno del condominio non è in grado di dimostrare che si è trattato di un caso fortuito che ha cagionato il danno egli dovrà risarcire per intero od eventualmente in parte il danno a terzi se egli non ha avviato tutte le azioni necessarie per evitare o ridurre i danni cagionati dall’infiltrazione d’acqua (vedi ad esempio i riferimenti alla Sentenza di Cassazione per infiltrazioni acqua in condominio. N. 5007/96; Sentenza di Cassazione n. 5539/97, Tribunale di Bari 11 novembre 2010 n. 3360).

Visto il principio giuridico generale che regola anche il problema del danno da infiltrazioni acqua in condominio è ora più chiaro che è importantissimo in primis capire chi è il responsabile dei danni da infiltrazione acqua in condominio e che questo dipende da aspetti tecnici che solo un Perito o Consulente Tecnico di Parte (CTP) può in prima battuta individuare.

Infatti, la provenienza dell’infiltrazione acqua in condominio in generale è, a seconda della provenienza dell’infiltrazione stessa, determina le rispettive responsabilità individuabili:

1. nel condominio in qualità di entità giuridica, se il fenomeno di infiltrazione d’acqua proveniente da parti comuni del condominio stesso;
2. nel singolo condomino o nel proprietario dell’unità immobiliare da cui è accertata la provenienza delle perdite o infiltrazioni d’acqua.

COSA FARE IN CASO DI INFILTRAZIONI D’ACQUA IN CONDOMINIO? ASPETTI TECNICI E PRATICI

PROCEDURA STRAGIUDIZIALE PER OTTENERE IL RISARCIMENTO DEI DANNI DA INFILTRAZIONE ACQUA IN CONDOMINIO

Vediamo ora quali passi avviare per risolvere il problema del risarcimento del danno da infiltrazioni in condominio in maniera stragiudiziale:

1. Nominare un Perito di Parte esperto o Consulente Tecnico di Parte CTP, il perito tecnico abilitato (ad es un ingegnere od un architetto) vi indicherà le cause mediante rilievi oggettivi e strumentali (Termografia, Misure igrometriche, Videocamere per videoispezioni, Gas traccianti, ecc.) diffidate dei tecnici che si improvvisano Periti e non hanno neppure la strumentazione adatta per rendere oggettive le loro valutazioni o sono privi di esperienza specifica. Se le cause delle infiltrazioni non sono più che certe, o se chi si presume sia il responsabile del danno per i lavori mal eseguiti (ad es. idraulico, muratore, ecc.) o se il custode del bene responsabile giuridico della mancata custodia, si oppongono o fanno resistenza in merito al risarcimento del danno da infiltrazione, è necessario contestare il tutto con una valida perizia tecnica sulle infiltrazioni d’acqua nel condominio per procedere o invitando le parti coinvolte a partecipare alla stesura di una perizia congiunta o inviando ad esse la perizia già stilata dal tuo tecnico di parte.
   

   Utilizzo della videispezione per la ricerca delle cause dell’infiltrazione d’acqua nel condominio, affidata ad un Perito abilitato.

2. Contestare i lavori male eseguiti all’impresa edile se le risultanze peritali ipotizzano lavori non eseguiti a regola d’arte. Se si presume dunque che il danno da infiltrazioni d’acqua nel condominio sia dovuto a lavori mal eseguiti da un’impresa edile o artigiano, ci si può limitare a contestare questo fatto direttamente all’impresa esecutrice o all’artigiano edile invitandoli ad intervenire in un termine perentorio di 15 giorni per eliminare la causa delle infiltrazioni acqua nel condomino rifacendo i lavori a regola d’arte, e di risarcire gli eventuali danni già subiti da tutti i condomini coinvolti. Per far questa richiesta all’impresa esecutrice è sufficiente inviare entro dieci giorni dalla scoperta del danno una raccomandata AR.
3. Denuncia all’Assicurazione: In presenza di un assicurazione entro tre giorni dal verificarsi delle infiltrazioni o entro tre giorni dal momento in cui ricevere la Perizia del vostro Perito di Parte attivatevi per denunciare all’assicurazione il fatto (NB anche il costo del Perito di Parte per la ricerca delle cause dell’infiltrazione acqua in Condominio può esser risarcito dall’assicurazione stessa).

Come già su accennato, non sempre le cause e/o la provenienza delle infiltrazioni d’acqua sono chiaramente individuabili per questo possono essere molto utili strumenti in mano al Perito incaricato gli strumentazioni e metodologie investigative come la termografia, le videoispezioni edili,

Esempio di termografia per la ricerca di perdite acqua che consente di individuare la vera fonte della perdita posta nel muro dietro le piastrelle che però dava segni solo a pavimento

la ricerca perdite acqua con il metodo del gas tracciante, la ricerca perdite acqua con microimpulsi elettrici, le misure con igrometro dello stato dell’umidità ecc… È altresì importante che tali strumenti, perché le perizie conseguenti non siano contestabili ed abbiano valore legale, siano usati da Periti abilitati ad esempio secondo le norme UNI EN ISO 9712 per le prove di indagine non distruttive, per questo i nostri periti sono tutti ingegneri e architetti iscritti ai rispettivi albi e con tali abilitazioni rilasciate dall’organismo di certificazione indipendente RINA.

…segue …. continua a leggere la procedura giudiziaria per la richiesta di risarcimento danni da infiltrazioni acqua in condominio.

AREE COPERTE DAL SERVIZIO RISARCIMENTO DANNI DA INFILTRAZIONE ACQUA IN CONDOMINIO:

Piemonte provincia di: Alessandria, Asti, Biella, Cuneo, Novara, Torino, Verbano, Cusio, Ossola, Vercelli

Lombardia provincia di: Bergamo, Brescia, Como, Cremona, Lecco, Lodi, Mantova, Milano, Monza e della Brianza, Pavia, Sondrio, Varese

Valle d’Aosta provincia di: Aosta.

Veneto provincia di: Belluno, Padova, Rovigo, Treviso, Venezia, Verona, Vicenza.

Liguria provincia di: Genova, Imperia, La Spezia, Savona.

Toscana provincia di Arezzo, Firenze, Grosseto, Livorno, Lucca, Massa Carrara, Pisa, Pistoia, Prato, Siena.

Trentino-Alto Adige provincia di: Bolzano, Trento.

Friuli-Venezia Giulia provincia di Gorizia, Pordenone, Trieste, Udine.

Emilia Romagna provincia di: Bologna, Ferrara, Forlì, Cesena, Modena, Parma, Piacenza, Ravenna, Reggio Emilia, Rimini.

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Macchie di umidità sul soffitto e sulle pareti portano al deteriorarsi degli intonaci e allo staccarsi della tinteggiatura

Un fenomeno abbastanza frequente, soprattutto nei condomini, è quello delle macchie di umidità sul soffitto, inizialmente si vede una chiazza più scura in un punto del soffitto, poi si stacca la tinteggiatura, si rovina l’intonaco e compaiono le prime tracce di muffa che tendono con il tempo ad allargarsi e a farsi più fitte.

La causa principale di macchie di umidità che compaiono sul soffitto è dovuta a perdite d’acqua da bagni o cucine collocate al piano superiore, provocate in genere da rotture delle tubazioni di scarico delle acque dei sanitari (WC, bidet, lavabo,  doccia, vasca da bagno), della tubazione dell’acqua o delle condotte dell’impianto di riscaldamento.

Ricerca cause macchie umidità con videoispezione

Nella ricerca di perdite d’acqua di questo tipo, è possibile ricorrere alla videoispezione avvalendosi di  particolari sonde di piccole dimensioni e flessibili dotate di micro-telecamere che vengono  introdotte nelle tubature dei sanitari per poterne ispezionare l’interno.
In questo modo  si riesce facilmente ad individuare la rottura che causa le perdite di acqua e le conseguenti macchie d’umidità sul soffitto senza dover rompere o demolire.

Ricerca cause macchie umidità con termocamera

Infiltrazioni acqua nel soffitto e Macchie di umidità

termocamera a infrarossi, cioè una particolare videocamera, che riesce a misurare l’intensità delle radiazioni infrarosse emesse dal corpo che si vuole analizzare, e tradurle in immagini termiche.
Il funzionamento della termocamera si basa sul principio secondo il quale ogni corpo emette costantemente energia sotto forma di radiazione elettromagnetica in funzione al proprio grado di emissività ed alla temperatura specifica.

Grazie a questo strumento si riesce così a trovare il punto preciso delle infiltrazioni d’acqua nel solaio in modo assolutamente non invasivo.

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Strumentazione per videoispezione

La videoispezione è un metodo diagnostico che prevede l’utilizzo di telecamere che registrano su supporto magnetico e archiviano immagini, mostrandole anche in tempo reale sul monitor.

Attraverso questa tecnica, che può essere utilizzata su canne fumarie, reti fognarie, tubazioni dei pluviali, tubazioni di scarico, si può controllare la presenza di eventuali rotture e fessure che provocano perdite, difetti, cedimenti, otturazioni e ostruzioni dovute a corpi estranei all’interno delle condotte (sia nei tratti orizzontali che in quelli verticali).

Effettuando una videoispezione si possono ottenere importanti informazioni come la lunghezza, il diametro, la profondità, il materiale, la presenza di attacchi abusivi o verificare i percorsi dei tubi del condotto esaminato.

E’ inoltre possibile avere una mappa dei tubi ispezionati con indicati allacciamenti, rotture e difetti ma soprattutto si ottiene l’esatta collocazione del danno evitando quindi di rompere pavimenti e sottofondi o di scavare  per individuarlo.

Videoispezione in caso di perdita d’acqua o ostruzione nei tubi

La videoispezione è molto utile per perdita d’acqua o ostruzioni

Ma quali sono i vantaggi della videoispezione quando si hanno problemi di perdita d’acqua o ostruzione nei tubi?

Grazie alle telecamere impiegate nelle videoispezioni che registrano le immagini, è possibile identificare in modo preciso il punto esatto in cui è presente il problema valutando così cause ed entità dei danni per poterli poi quantificare e risolvere,  ne consegue un notevole risparmio di tempo e di denaro nell’attività di ricerca.

Un altro aspetto molto importante è la non invasività di questa tecnica diagnostica la cui strumentazione permette di ottenere informazioni molto precise senza causare alcun tipo di rottura sia dei tubi e delle condotte sia delle strutture.

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In nostro soccorso in questi casi potrebbe essere utile una videoispezione. Di seguito viene spiegato di cosa si tratta, con quale strumentazione viene eseguita e quali possono essere gli scopi di tale intervento.

Strumentazione necessaria per fare le videoispezioni

La strumentazione ideale per l’ispezione e manutenzione in qualsiasi ambito di cavedi, è un endoscopio/videoscopio che fà una analisi ottica. Esso può ispezionare le zone danneggiate e/o ostruite di macchine e impianti, tubature, canne fumarie, camini, condotte fognarie ed altre cavità.

Intervento di videoispezione

Lo strumento è costituito da una solida testina dove vi è posizionata una telecamera a colori, ad alta risoluzione che è anche resistente all’acqua. La testina dell’endoscopio è orientabile tramite comandi per poter localizzare con precisione le zone danneggiate o le eventuali imperfezioni. Essa è collegata ad un monitor, che permette di seguire in tempo reale le videoispezioni individuando così, già ad una prima visione, le possibili cause ricercate. Siccome la videoregistrazione è analogica e digitale è possibile salvare il file della videoispezione che potrà poi essere analizzato più nel dettaglio visionandolo quante volte si vuole sul proprio computer, è possibile anche estrapolare immagini significative dal filmato.

Le tipologie geometriche che si possono ispezionare sono svariate e i materiali che costituiscono il sito da ispezionare non rappresentano un limite.

Videoispezione all’interno di una canna fumaria

Scopi delle videoispezioni

Come è già stato anticipato una videoispezione può essere utile per localizzare guasti, ostruzioni, sconnessioni e perdite o visionare le condizioni di:

– canne fumarie e camini;

– condotti di aerazione;

– tubazioni fognarie;

– canali di scarico delle acque piovane;

– scarichi domestici (di bagni e cucine);

– impianti tecnologici;

Ostruzione rilevata durante la videoispezione

– cavedi di murature a cassa vuota.

Videoispezione canna fumaria

E’ bene sapere che se le canne fumarie non vengono regolarmente pulite e quindi non viene fatta una corretta manutenzione, queste possono incendiarsi per la presenza di fuliggini e/o di sostanze che si formano a causa di una cattiva combustione.

Solitamente l’incendio di una canna fumaria si sviluppa vicino all’imbocco della stufa o del caminetto e si propaga verso l’alto con la fuoriuscita di fiamme dal camino.

In questo caso la videoispezione serve sia per prevenire l’incendio e quindi controllare la presenza di depositi all’interno della canna fumaria; sia in seguito ad un incendio per controllare che non si siano verificati danni e/o rotture degli elementi che costituiscono la canna fumaria.

Difetti dei materiali, lesioni, rotture o crepe della canna fumaria possono provocare esalazioni di gas tossici nei locali delle abitazioni e creare seri pericoli per la salute e per la vita delle persone, è quindi importante assicurare la perfetta tenuta della canna fumaria.

La videoispezione quindi serve a verificare e garantire l’affidabilità della canna fumaria e controllare la necessità di provvedere ad eventuali opere di manutenzione (interventi di pulizia) o di intubaggio.

Infine la videoispezione può servire anche ad accertare la presenza di nidi di animali nel condotto, che lo potrebbero ostruire.

E’ importante che al termine dell’intervento venga rilasciata una relazione dettagliata dell’indagine effettuata, a firma di un professionista nella quale siano descritte le analisi e verifiche condotte per avere un riscontro concreto che attesti le cause ricercate.

Uso e vantaggi della videoispezione

Sicuramente il principale vantaggio di usare questo metodo per ricercare le cause di un problema verificatosi è quello di effettuare una indagine NON invasiva.

Una Perizia, redatta da un professionista, risultante di una videoispezione è utile per contestare lavori mal eseguiti, per la ricerca puntuale delle cause e quindi per la successiva pianificazione degli eventuali interventi di restauro.

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