Cerchiamo dunque di far chiarezza rispondendo a queste domande:

• Cos’è la conformità urbanistica?
• Come si verifica la conformità urbanistica?
• Quando serve il certificato di conformità urbanistica?
• Come ottenere la conformità urbanistica?
• Quanto costa la conformità urbanistica?

COS’È LA CONFORMITÀ URBANISTICA?

La conformità urbanistica si attesta con il certificato di conformità urbanistica

IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA

Il certificato di conformità urbanistica attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti di un immobile.

Ogni immobile/edificio, per essere realizzato regolarmente, deve essere legittimato da un procedimento dell’amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo.

La normativa di riferimento attuale è il TUE (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01). La corrispondenza tra il progetto depositato al comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dimostra la regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia).

COSA SONO I TITOLI EDILIZI ABILITATIVI

I titolo abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono variati negli anni:

• Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
• Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10 Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
• I condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio quando viene rilasciato dal comune la Concessione in Sanatoria. I condoni sono stati tre: nel 1985, nel 1994, nel 2003.

Il certificato di conformità urbanistica – o la certificazione di conformità urbanistica – è un documento che attesta la corrispondenza tra l’immobile in questione e il titolo edilizio depositato in Comune, senza il quale non è possibile effettuare alcuna operazione.

In altre parole, il certificato di conformità urbanistica dimostra, tramite un confronto diretto, la regolarità urbanistica dell’edificio, che dovrà essere identico, in tutte le sue parti, al progetto presentato e approvato presso il Comune.

Il Certificato di conformità urbanistica, stabilisce quindi che non vi sono abusi edilizi e/o variazioni rispetto al progetto originario, dunque che l’edificazione e le eventuali successive modifiche (ampliamenti, restauri, ecc.) siano avvenute in conformità a quanto previsto dalla legge.

QUANDO SERVE IL CERTIFICATO DI CONFORMITÀ URBANISTICA?

Il certificato di conformità urbanistica è in ogni caso necessario in quattro casi, ovvero:

1. Compravendita immobiliare, in quanto un immobile non autorizzato o non del tutto conforme al progetto presentato, secondo la Cassazione, non è commerciabile.
2. Richiesta e sottoscrizione di un mutuo.
3. Lavori di ristrutturazione e/o modifiche all’assetto originario dello stabile.
4. Per accedere ai SUPERBONUS 110% sia Ecobonus 2020 sia Sismabonus 2020

Nel caso venga appurata la presenza di difformità tra la documentazione depositata in Comune e le condizioni dell’immobile, ove possibile, si dovranno sanare gli eventuali abusi edilizi con una procedura di sanatoria o con l’eliminazione degli abusi.

Si evidenzia, che non tutte le irregolarità edilizie possono essere sanate.

LA VERIFICA DELLA CONFORMITÀ URBANISTICA

La verifica della conformità urbanistica di un immobile si effettua confrontando il progetto presente in Comune con lo stato di fatto.

Tale operazione va affidata ad un tecnico qualificato (Geometra, Ingegnere, Architetto ed in casi più complicati dal punto di vista giuridico occorrerà avvalersi di un Avvocato esperto in Edilizia e Superbonus 110%), che provvede a visionare l’edificio/immobile confrontandolo con i titoli abilitativi presenti negli archivi comunali.

In caso di esito positivo, il tecnico incaricato dalla proprietà rilascerà alla stessa proprietà la dichiarazione di conformità urbanistica corredata di un’apposita relazione tecnica.

Qualora, invece, l’esito dovesse risultare negativo – ovvero in presenza di variazioni rispetto al progetto originario, il proprietario dell’immobile dovrà procedere con la regolarizzazione degli abusi.

LA REGOLARITA’ URBANISTICA E LA REGOLARITA’ CATASTALE

Un aspetto da tenere in considerazione riguarda la differenza tra conformità urbanistica e catastale.

Infatti, talvolta capita che un edificio risulti conforme rispetto alla planimetria depositata in Catasto, ma non con i titoli presenti in Comune: in altre parole, un immobile, seppure non regolarmente edificato, può essere accatastato. Tuttavia, la dichiarazione di conformità catastale non ha alcuna valenza probatoria.

Pertanto, prima di procedere con i lavori di ristrutturazione, occorre verificare la regolarità urbanistica.

Verifica della conformità urbanistica edilizia

COME SI VERIFICA LA CONFORMITÀ URBANISTICA

Per verificare se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica il tecnico incaricato dalla proprietà dell’immobile confronterà lo stato di fatto dei luoghi con il progetto depositato negli archivi comunali attraverso una richiesta di accesso agli atti (modulistica reperibile sul sito istituzionale del Comune), l’ufficio tecnico comunale avrà 30 gg di tempo per reperire la pratica richiesta e per fissare un appuntamento necessario a visionare gli atti richiesti.

In esito a quanto sopra il professionista incaricato dal proprietario dell’immobile avrà gli elementi utili per procedere alla certificazione di conformità urbanistica dell’immobile.

COME AVERE IL CERTIFICATO DI REGOLARITÀ URBANISTICA

Il certificato di conformità urbanistica non è un documento rilasciato dal comune ma dovrà essere certificato da un tecnico abilitato incaricato dalla proprietà dell’immobile secondo le modalità sopra brevemente descritte.

QUANTO COSTA LA CONFORMITÀ URBANISTICA?

Quanto costa la conformità urbanistica ovvero quanto costa regolarizzare eventuali abusi.

La verifica della regolarità edilizia fatta da parte di un tecnico può costare alcune centinaia di euro a seconda della complessità delle indagini e verifiche in loco da eseguire.

Se vengono rilevate delle difformità da sanare occorrerà predisporre un progetto in sanatoria con o senza opere e dunque vi è il costo del tecnico che redige tale pratica, a cui si dovrà aggiungere la sanzione (che normalmente ha un minimo di 516 €) poi a seconda dell’abuso da sanare vi possono essere oneri di urbanizzazione che variano da Comune a Comune.

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Sbrigare tutte le pratiche dell’ECOBONUS 110 % con unico fornitore può sembrare in prima istanza un ottima scelta per evitare di affrontare trattative separate con:

Consulenti Tecnici e Progettisti degli interventi rientranti nell’ECOBONUS 110 %

• Imprese edili
• Imprese impiantistiche
• Banche per la cessione del credito
• ecc…

Con l’uscita del Decreto Rilancio molte imprese, professionisti e grandi player dell’energia hanno cercato di affrontare la grande opportunità mettendo assieme gruppi più o meno eterogenei solo per offrire un pacchetto completo chiavi in mano: dagli studi di pre fattibilità sino alla cessione del credito passando dalle varie imprese esecutrici.

Si stanno così vedendo grosse scatole nere a cui i clienti si rivolgono per risolvere la loro necessità di accesso “facilitato” alla detrazione fiscale del superbonus 110%.

ECOBONUS 110% con unico fornitore chiavi in mano PERCHE DIFFIDARE

Viene così promesso al cliente “se affidi tutto a noi non avrai più pensieri e non dovrai più preoccuparti di nulla.

Perché allora diffidare dall’ECOBONUS 110% affidato ad un unico fornitore?

Semplice, basta fare questa considerazione di fondo: nei normali processi edilizi il progettista e ancor di più il Direttore dei Lavori hanno il compito di soddisfare le esigenze del committente e di tutelarlo nei confronti dei vari fornitori, non avendo il committente le competenze per farlo in prima persona.

Compreso bene questo, come si può pensare di affidare tutta la pratica dell’ECOBONUS 110% con unico fornitore? Quando al suo interno vi sono il progettista e il Direttore dei Lavori degli interventi di riqualificazione con ecobonus 110% che avrebbero il compito di controllare i fornitori e i posatori. Controllore e controllato coincidono se fanno parte di un unico gruppo.

Progettista e Direttore dei Lavori del ecobonus 110%

Progettista e Direttore dei Lavori degli interventi superbonus 110% (cappotto, impianti, ecc) devono mantenere la loro più totale indipendenza dai fornitori e devono essere scelti separatamente dal committente.

Pensare di avvalersi di un ECOBONUS 110 % con unico fornitore chiavi in mano può riservare brutte sorprese e dover poi affrontare magari anche dopo tempo richieste di risarcimento danni per vizi e difetti costruttivi ti dovrai rivolgere ad un avvocato esperto in edilizia e consulenti tecnici di parte che si potevano evitare se controllore e controllato non fossero appartenenti ad un unico gruppo.

Come può un Direttore dei Lavori per l’Ecobonus 110% essere libero di contestare le opere alle imprese che fanno parte del proprio gruppo di lavoro.

È per dare un reale servizio di qualità ai nostri clienti che abbiamo deciso di schierarci dalla loro parte senza cercare legami con gli altri attori del SUPERBONUS 110% quali imprese, banche, ecc..

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Il cappotto termico, se ben eseguito, è un’ottima soluzione quando si interviene per la riqualificazione dal punto di vista energetico gli edifici esistenti. Se però la posa presenta vizi e difetti si rischiaccia di intraprendere un calvario fatto di consulenze tecniche di parte per avere perizie sul cappotto termico e avvocati esperti in risarcimento danni nel settore dell’edilizia ecc..

Il cappotto tra gli interventi del Ecobonus 110%

Il recente Ecobonus al 110%, introdotto dal DL 19 maggio 2020, n. 34 – “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19 “ riconosce come interventi agevolati quelli riguardanti l’isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per oltre il 25% della superficie disperdente lorda, quindi anche il cappotto termico può in molti casi rientrare nei lavori soggetti a detrazione.

Quali sono i vantaggi del cappotto termico?

Realizzare un cappotto termico esterno per riqualificare un edificio presenta notevoli vantaggi a patto che venga però ben eseguito e progettato, permette infatti:

• di migliorare le prestazioni dell’involucro dell’edificio;
• rimuovere o correggere molti ponti termici esistenti;
• ottenere una migliore inerzia sulle pareti;

Termografia del cappotto termico: indagine all’infrarosso per gli errori posa di del cappotto termico un problema da non sottovalutare specie con l’Ecobonus 110%

Inoltre si tratta di una tecnica di riqualificazione energetica che permette rapidità dei tempi realizzazione con posa dei pannelli isolanti.

L’efficacia e la durabilità del cappotto è legata alla qualità della posa che deve essere eseguita da personale competente.

Quali sono i principali errori di posa del cappotto termico esterno?

La prima cosa da fare per puntare ad avere una corretta posa del cappotto termico è quella di evitare prima di tutto gli errori che più comunemente vengono commessi nella posa del cappotto termico che proviamo qui ad elencare i principali:

1.     Mancanza di profilo di partenza dei pannelli isolanti. La prima operazione da fare prima di iniziare la posa è quella di inserire alla base del cappotto il profilo di partenza che serve come riferimento per allineare correttamente tutta la struttura. Il profilo inoltre serve per sollevare il cappotto da terra ed evitare infiltrazioni tra pannello e muratura dovute ad umidità di risalita o alla presenza di acqua stagnante o corriva.

2.     Mancanza zoccolatura partenza. E’ sempre utile realizzare una zoccolatura di partenza realizzata con pannelli isolanti anti umidità, di solito si utilizzano pannelli isolanti in polistirene ad alta densità, caratterizzati da un’alta resistenza meccanica utile ad assorbire colpi e urti e rivestiti da una finitura che garantisce basso assorbimento d’acqua per preservare le pareti dalle infiltrazioni e dall’umidità di risalita. Attenzione va posta alla scelta dei materiali per evitare l’uso di isolanti con comportamenti termici diversi.

3.     Assenza di rinforzi negli spigoli. Spigoli di bordo ed attorno alle aperture sono punti molto delicati ai quali occorre porre particolare attenzione e  proteggerli con appositi profili e/o reti rinforzanti.

4.     Applicazione del prodotto con temperature ambientali non conformi. La corretta posa del cappotto nel suo complesso dipende anche molto dalle maestranze, da una direzione dei lavori attenta ad ogni particolare,  ma anche dalle condizioni ambientali in cui la posa viene fatta.

5.     Schema di posa a file parallele anziché a pannelli sfalsati. I pannelli del cappotto vanno posati partendo dal basso verso l’alto e devono essere sfalsati tra loro, con uno sfalsamento di almeno 25 cm per evitare la formazione di giunti tra le lastre isolanti e prevenire possibili crepe nel cappotto termico successive

Vizi e difetti di posa del cappotto termico porrebbero nascondersi dietro l’Ecobonus 110%

6.     Errata tassellatura del cappotto. I tasselli vanno scelti nelle corrette dimensioni (lunghezza e diametro), in funzione del supporto murario perché non devono penetrare troppo all’interno del capotto termico. Infatti ciò porterebbe ad ottenere in corrispondenza dei tasselli degli spessori maggiori di rasante. Il conseguente diverso assorbimento igrometrico del rasante del cappotto in questi punti renderebbe visibile la tassellatura su tutta la superficie. Quindi il filo esterno della testa dei tasselli deve sempre essere mantenuto allineato con il filo esterno dei pannelli, o in alternativa si devono incassare i tasselli all’interno del cappotto e chiudere i fori con apposite rondelle in materiali isolanti. Questo errore di posa può portare a formazione di muffa sulla testa del tassello con evidenti danni estetici. Alto problema legato ai tasselli di ancoraggio è riconducibile al fatto che vanno applicati in numero adeguato e in punti stabiliti ben precisi, seguendo lo schema a T o, a W a seconda dei casi.

7.     Errata stesura del collante. E’ importante stendere la colla lungo tutto il perimetro del pannello isolante e non solo per punti, come spesso viene fatto dalle maestranze inesperte, in quanto può venirsi a creare una retro ventilazione che fa nel tempo staccare il cappotto o penetrare umidità tra pannello e muro.

8.     Posa su parete esistente che presenta fenomeni di umidità, distacco o con efflorescenze. Il muro esistente deve essere adeguato, quindi prima della posa vanno eseguite delle verifiche sul supporto murario (prova di spolvero, verifica della planarità, se in presenza di vecchie pitture o intonaci, test di battitura e di tenuta all’adesione prove di pull out ecc.).

9.     Stesura errata della rasatura armata esterna. Si deve fare particolarmente attenzione anche alla seconda mano di rasatura armata esterna che non deve essere applicata prima di 24 ore dalla stesura della prima mano, questo per evitare che la rete venga schiacciata. Se dovesse succedere infatti la rete non riuscirebbe più ad assorbire le deformazioni dei pannelli sottostanti e si verrebbero a creare fessurazioni.

10. Finitura colorata non applicata correttamente. Nei sistemi a cappotto che prevedono una finitura superficiale colorata è importante eseguirla in condizioni meteorologiche adeguate per evitare di ottenere disomogeneità nella facciata.

Come ottenere una corretta posa del cappotto termico?

La buona riuscita di una riqualificazione energetica dell’edificio sicuramente parte da una attenta analisi energetica iniziale, da una buona progettazione del cappotto termico e di tutti i dettagli costruttivi ad esso collegati.

Questa è la base, ma evidentemente può non bastare visto che poi bisogna correttamente mettere in opera quanto (si spera) sia stato correttamente progettato.

Dunque altrettanto importante è una buona direzione lavori del cappotto termico ed anche potersi affidare a maestranze ed imprese esperte nella posa del cappotto termico.

Se il cappotto è già stato realizzato e presenta vizi e difetti costruttivi possiamo aiutarti con la stesura di una perizia sul cappotto termico, se sei in fase di realizzazione del progetto possiamo assisterti con una valutazione dei documenti progettuali, se sei in fase di realizzazione possiamo coadiuvare il direttore dei lavori e/o eseguire una supervisione della realizzazione del cappotto termico o eseguire direttamente la Direzione dei Lavori del Cappotto Termico. E comunque sempre meglio prevenire che curare!!

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