L’idoneità statica di un edificio è la verifica della sua capacità di resistere ai carichi statici e dinamici previsti dalla normativa vigente o dall’uso specifico della struttura. La valutazione di tale idoneità dell’edificio è un processo complesso che richiede l’analisi di diversi fattori, tra cui:

Caratteristiche strutturali dell’edificio:

• Tipologia di struttura (muratura, cemento armato, acciaio, ecc.)
• Dimensioni e geometria dell’edificio
• Materiali utilizzati per la costruzione
• Stato di conservazione dei materiali

Carichi agenti sull’edificio:

• Carichi permanenti (peso proprio dell’edificio)
• Carichi variabili (peso del mobilio, persone, neve, vento)
• Carichi accidentali (sisma, incendio)

Normativa vigente:

• Norme tecniche per le costruzioni (NTC 2018)
• Regolamenti edilizi locali

Decalogo per la redazione della perizia di idoneità statica:

1. Ispezione visiva:

Eseguire un sopralluogo visivo per identificare eventuali crepe, lesioni, deformazioni o altri segni di degrado. Ispezionare le fondamenta, le murature, i solai, le travi, i pilastri e gli elementi strutturali in generale. Verificare la presenza di umidità, infiltrazioni d’acqua o altri fattori che possono danneggiare la struttura.

2. Richiesta di documentazione:

Richiedere la documentazione tecnica (progetto originario, relazioni di collaudi, etc.) e la documentazione relativa a interventi di manutenzione o ristrutturazione.

3. Prove e indagini diagnostiche per la valutazione dell’idoneità statica di un edificio:

Eseguire prove di carico, indagini geotecniche e ispezioni endoscopiche per esaminare le parti interne della struttura.

A. Prove di carico:

Le prove di carico servono a determinare la capacità portante della struttura, ovvero la massima forza che essa può sopportare prima di cedere. Esistono diversi tipi di prove di carico, tra cui:

• Prove di carico statiche: Vengono applicate al carico statico (peso proprio dell’edificio) per verificarne la capacità di resistenza.
  Si possono utilizzare martinetti idraulici o sacchi di sabbia per applicare il carico.
• Prove di carico dinamiche: Simulano l’azione di carichi variabili (vento, neve, persone) per valutare la risposta della struttura alle vibrazioni.
  Vengono utilizzati vibratori o masse impulsive per generare le vibrazioni.

B. Indagini geotecniche:

Le indagini geotecniche servono a conoscere le caratteristiche del terreno su cui poggia l’edificio e la sua capacità di resistenza. Le indagini geotecniche possono includere:

• Saggi geognostici: Prelievo di campioni di terreno per analizzarne le proprietà meccaniche e chimiche.
• Prove penetrometriche: Misurazione della resistenza del terreno alla penetrazione di una sonda.
• Prove di permeabilità: Misurazione della capacità del terreno di far defluire l’acqua.

C. Ispezioni endoscopiche:

Le ispezioni endoscopiche servono a esaminare le parti interne della struttura che non sono accessibili visivamente. Le ispezioni endoscopiche possono essere eseguite con:

• Endoscopi: Strumenti a fibre ottiche che consentono di visualizzare l’interno di tubi, condotti e cavità.
• Termografia: Tecnica che utilizza la radiazione infrarossa per identificare anomalie termiche che possono indicare la presenza di difetti strutturali.

D. Altri tipi di prove e indagini diagnostiche:

• Prove di sclerometria: Misurazione della durezza del calcestruzzo.
• Prove di ultrasuoni: Misurazione della velocità del suono nel calcestruzzo per identificare la presenza di vuoti o fessure.
• Radiografie: Visualizzazione di elementi strutturali interni non accessibili visivamente.

La scelta delle prove e delle indagini diagnostiche da eseguire dipende da diversi fattori, tra cui:

• La tipologia di struttura
• L’età dell’edificio
• Lo stato di conservazione della struttura
• Le finalità della valutazione

È importante affidare l’esecuzione delle prove e delle indagini diagnostiche a personale qualificato e certificato.

4. Consultazione di un ingegnere strutturista collaudatore:

Un professionista abilitato, ingegnere o architetto, valuterà la documentazione, eseguirà le analisi necessarie e redigerà una perizia statica con la valutazione dell’idoneità statica e le eventuali prescrizioni per migliorarne la sicurezza.

5. Verifica della conformità alle normative:

L’edificio deve essere conforme alle normative tecniche per le costruzioni vigenti al momento della sua costruzione o dell’ultima ristrutturazione. In caso di non conformità, l’ingegnere strutturista indicherà le opere necessarie per adeguare l’edificio alle normative.

6. Manutenzione delle strutture per garantire l’idoneità statica:

Eseguire regolari interventi di manutenzione per conservare l’edificio in buono stato e garantirne la sicurezza, programmando la manutenzione in base alle indicazioni dell’ingegnere strutturista.

7. Monitoraggio:

Monitorare l’edificio nel tempo per identificare eventuali nuovi segni di degrado o cedimenti strutturali. Il monitoraggio può essere eseguito mediante sistemi di controllo strumentale o ispezioni visive periodiche.

8. Aggiornamento della perizia statica:

In caso di modifiche strutturali all’edificio o eventi dannosi (sisma, etc.), aggiornare la perizia statica per valutare l’impatto di tali eventi sulla sicurezza.

9. Sensibilizzazione degli occupanti:

Informare gli occupanti dell’edificio sull’importanza di mantenere un comportamento responsabile per la sicurezza della struttura. Segnalare tempestivamente eventuali anomalie o problemi che possono pregiudicare la sicurezza dell’edificio.

10. Assicurazione contro i rischi:

Stipulare una polizza assicurativa contro i danni causati da eventi sismici o altri eventi che possono danneggiare l’edificio.

Fonti normative:

• Norme tecniche per le costruzioni (NTC 2018)
• Regolamenti edilizi locali

Altri siti web utili:

Consiglio Nazionale degli Ingegneri (CNI): https://www.cni.it/

Ministero delle Infrastrutture e della Mobilità Sostenibili (MIMS): https://www.mit.go

Eseguiamo perizie di idoneità statica a Torino, Milano Alessandria Novara, Aosta, Asti, Cuneo, Pavia, Monza, Como, Verbania, Biella Vercelli, Ivrea e altre province.

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Il cappotto termico, se ben eseguito, è un’ottima soluzione quando si interviene per la riqualificazione dal punto di vista energetico gli edifici esistenti. Se però la posa presenta vizi e difetti si rischiaccia di intraprendere un calvario fatto di consulenze tecniche di parte per avere perizie sul cappotto termico e avvocati esperti in risarcimento danni nel settore dell’edilizia ecc..

Il cappotto tra gli interventi del Ecobonus 110%

Il recente Ecobonus al 110%, introdotto dal DL 19 maggio 2020, n. 34 – “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19 “ riconosce come interventi agevolati quelli riguardanti l’isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio per oltre il 25% della superficie disperdente lorda, quindi anche il cappotto termico può in molti casi rientrare nei lavori soggetti a detrazione.

Quali sono i vantaggi del cappotto termico?

Realizzare un cappotto termico esterno per riqualificare un edificio presenta notevoli vantaggi a patto che venga però ben eseguito e progettato, permette infatti:

• di migliorare le prestazioni dell’involucro dell’edificio;
• rimuovere o correggere molti ponti termici esistenti;
• ottenere una migliore inerzia sulle pareti;

Termografia del cappotto termico: indagine all’infrarosso per gli errori posa di del cappotto termico un problema da non sottovalutare specie con l’Ecobonus 110%

Inoltre si tratta di una tecnica di riqualificazione energetica che permette rapidità dei tempi realizzazione con posa dei pannelli isolanti.

L’efficacia e la durabilità del cappotto è legata alla qualità della posa che deve essere eseguita da personale competente.

Quali sono i principali errori di posa del cappotto termico esterno?

La prima cosa da fare per puntare ad avere una corretta posa del cappotto termico è quella di evitare prima di tutto gli errori che più comunemente vengono commessi nella posa del cappotto termico che proviamo qui ad elencare i principali:

1.     Mancanza di profilo di partenza dei pannelli isolanti. La prima operazione da fare prima di iniziare la posa è quella di inserire alla base del cappotto il profilo di partenza che serve come riferimento per allineare correttamente tutta la struttura. Il profilo inoltre serve per sollevare il cappotto da terra ed evitare infiltrazioni tra pannello e muratura dovute ad umidità di risalita o alla presenza di acqua stagnante o corriva.

2.     Mancanza zoccolatura partenza. E’ sempre utile realizzare una zoccolatura di partenza realizzata con pannelli isolanti anti umidità, di solito si utilizzano pannelli isolanti in polistirene ad alta densità, caratterizzati da un’alta resistenza meccanica utile ad assorbire colpi e urti e rivestiti da una finitura che garantisce basso assorbimento d’acqua per preservare le pareti dalle infiltrazioni e dall’umidità di risalita. Attenzione va posta alla scelta dei materiali per evitare l’uso di isolanti con comportamenti termici diversi.

3.     Assenza di rinforzi negli spigoli. Spigoli di bordo ed attorno alle aperture sono punti molto delicati ai quali occorre porre particolare attenzione e  proteggerli con appositi profili e/o reti rinforzanti.

4.     Applicazione del prodotto con temperature ambientali non conformi. La corretta posa del cappotto nel suo complesso dipende anche molto dalle maestranze, da una direzione dei lavori attenta ad ogni particolare,  ma anche dalle condizioni ambientali in cui la posa viene fatta.

5.     Schema di posa a file parallele anziché a pannelli sfalsati. I pannelli del cappotto vanno posati partendo dal basso verso l’alto e devono essere sfalsati tra loro, con uno sfalsamento di almeno 25 cm per evitare la formazione di giunti tra le lastre isolanti e prevenire possibili crepe nel cappotto termico successive

Vizi e difetti di posa del cappotto termico porrebbero nascondersi dietro l’Ecobonus 110%

6.     Errata tassellatura del cappotto. I tasselli vanno scelti nelle corrette dimensioni (lunghezza e diametro), in funzione del supporto murario perché non devono penetrare troppo all’interno del capotto termico. Infatti ciò porterebbe ad ottenere in corrispondenza dei tasselli degli spessori maggiori di rasante. Il conseguente diverso assorbimento igrometrico del rasante del cappotto in questi punti renderebbe visibile la tassellatura su tutta la superficie. Quindi il filo esterno della testa dei tasselli deve sempre essere mantenuto allineato con il filo esterno dei pannelli, o in alternativa si devono incassare i tasselli all’interno del cappotto e chiudere i fori con apposite rondelle in materiali isolanti. Questo errore di posa può portare a formazione di muffa sulla testa del tassello con evidenti danni estetici. Alto problema legato ai tasselli di ancoraggio è riconducibile al fatto che vanno applicati in numero adeguato e in punti stabiliti ben precisi, seguendo lo schema a T o, a W a seconda dei casi.

7.     Errata stesura del collante. E’ importante stendere la colla lungo tutto il perimetro del pannello isolante e non solo per punti, come spesso viene fatto dalle maestranze inesperte, in quanto può venirsi a creare una retro ventilazione che fa nel tempo staccare il cappotto o penetrare umidità tra pannello e muro.

8.     Posa su parete esistente che presenta fenomeni di umidità, distacco o con efflorescenze. Il muro esistente deve essere adeguato, quindi prima della posa vanno eseguite delle verifiche sul supporto murario (prova di spolvero, verifica della planarità, se in presenza di vecchie pitture o intonaci, test di battitura e di tenuta all’adesione prove di pull out ecc.).

9.     Stesura errata della rasatura armata esterna. Si deve fare particolarmente attenzione anche alla seconda mano di rasatura armata esterna che non deve essere applicata prima di 24 ore dalla stesura della prima mano, questo per evitare che la rete venga schiacciata. Se dovesse succedere infatti la rete non riuscirebbe più ad assorbire le deformazioni dei pannelli sottostanti e si verrebbero a creare fessurazioni.

10. Finitura colorata non applicata correttamente. Nei sistemi a cappotto che prevedono una finitura superficiale colorata è importante eseguirla in condizioni meteorologiche adeguate per evitare di ottenere disomogeneità nella facciata.

Come ottenere una corretta posa del cappotto termico?

La buona riuscita di una riqualificazione energetica dell’edificio sicuramente parte da una attenta analisi energetica iniziale, da una buona progettazione del cappotto termico e di tutti i dettagli costruttivi ad esso collegati.

Questa è la base, ma evidentemente può non bastare visto che poi bisogna correttamente mettere in opera quanto (si spera) sia stato correttamente progettato.

Dunque altrettanto importante è una buona direzione lavori del cappotto termico ed anche potersi affidare a maestranze ed imprese esperte nella posa del cappotto termico.

Se il cappotto è già stato realizzato e presenta vizi e difetti costruttivi possiamo aiutarti con la stesura di una perizia sul cappotto termico, se sei in fase di realizzazione del progetto possiamo assisterti con una valutazione dei documenti progettuali, se sei in fase di realizzazione possiamo coadiuvare il direttore dei lavori e/o eseguire una supervisione della realizzazione del cappotto termico o eseguire direttamente la Direzione dei Lavori del Cappotto Termico. E comunque sempre meglio prevenire che curare!!

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INFILTRAZIONI ACQUA CONDOMINIO COSA FARE:Ricerca delle cause di una infiltrazione d’acqua dal terrazzo del condominio con la termografia all’infrarosso eseguita da Tecnici Specializzati secondo la norma UNI EN 9712.

INFILTRAZIONI ACQUA CONDOMINIO o PERDITE ACQUA – COSA FARE

INFILTRAZIONI ACQUA CONDOMINIO, se sono capitate la prima domanda che sorge è cosa fare?: Sia nel caso di perdite d’acqua in un condominio sia di infiltrazioni d’acqua nel condominio serve stabilire per prima cosa da dove provengono e quale è la loro causa. Solo così si potrà comprendere chiaramente di chi è l’eventuale responsabilità giuridica per poi chiedere i danni da infiltrazione d’acqua e/o per attuare interventi risolutivi.

Spesso si confondono i termini infiltrazione d’acqua e perdita d’acqua specie quando la questione è trattata da non tecnici.

La differenza sostanziale tra perdita d’acqua ed infiltrazione d’acqua sta nel fatto che:

• la PERDITA D’ACQUA presuppone che vi sia una tubazione od un serbatoio da cui fuoriesca l’acqua il che può avvenire per una perforazione o rottura delle tubazioni o del serbatoio o per via di lavori male eseguiti;
• l’INFILTRAZIONE D’ACQUA avviene generalmente in quanto l’acqua per lo più di origine meteorica si infiltra ovvero penetra attraverso alcuni materiali come muri, solai, fondazioni, tetti ecc..

Il risultato di entrambe le situazioni può essere pressoché identico ovvero si ha comunque l’acqua in casa, ma le conseguenze giuridiche e le possibilità risarcitorie del danno da acqua possono essere assai differenti.

Ad esempio la perdita d’acqua a seguito di rottura è quasi sempre risarcita dalla maggior parte delle assicurazioni cosa non sempre possibile in caso di infiltrazioni d’acqua.

Un inverno particolarmente piovoso con gelate, un tubo che si rompe, un rubinetto dimenticato aperto mentre si è fuori casa, guaine d’impermeabilizzazione non posate a regola d’arte, mancate manutenzioni delle coperture, dei terrazzi, dei lastrici solari o degli impianti: le cause delle perdite d’acqua in condominio o delle infiltrazioni possono essere tante.

E tante sono di conseguenza anche le liti tra condomini che nascono per cercare di risolvere il problema o di farsi risarcire i danni subiti a seguito degli allagamenti.

A complicare il tutto vi è il fatto che non sempre è facile capire le cause delle infiltrazioni o delle perdite d’acqua nel condominio e di conseguenza capire chi deve intervenire e chi deve risarcire i danni subiti.

Come muoversi allora in caso di infiltrazioni o di perdite d’acqua nel condominio?

Cosa fare in caso di infiltrazioni o perdite d’acqua in condominio? Per prima cosa occorre chiamare un tecnico specializzato per fargli redigere una perizia che ne stabilisca le cause.

Sottolineammo “tecnico specializzato” meglio se in possesso di specifica abilitazione ai sensi delle norme UNI EN 97212 per condurre le così dette prove non distruttive. Si consiglia di evitare di incaricare muratori e/o idraulici in quanto spesso si trovano in conflitto d’interesse e suggeriscono subito di rompere muri, rifare tubazioni ecc. senza avere specifiche competenze e/o strumentazione idonea (Termocamere all’infrarosso, Igrometri, rilevamenti con gas traccianti o fumi ecc..) che spesso al contrario riescono a circoscrivere gli interventi riducendo notevolmente i costi di demolizione e ripristino. In questo articolo abbiamo già parlato di come ottenere il risarcimento danni da infiltrazioni d’acqua, tuttavia vediamo altri aspetti.

Individuata chiaramente la causa delle infiltrazioni o delle perdite d’acqua in condominio si deve poi scrivere una lettera al danneggiante e all’assicurazione che tra l’altro spesso copre pure il costo della ricerca perdite se questa è condotta da personale specializzato.

Se proprio non si riesce a risolvere la questione e/o ad ottenere il risarcimento danni da infiltrazioni o perdite d’acqua, in ultima istanza, dopo aver tentato di risolvere le cose pacificamente ci si deve rivolgere ad un Avvocato.

Il lavoro del tecnico specializzato in ricerca perdite ed infiltrazioni è spesso fondamentale per mettere tutti d’accordo e per facilitare la risoluzione del problema. Il tecnico lo può ricercare il singolo condomino quando ha una sua assicurazione o lo può presentare all’amministratore quando vi è solo l’assicurazione condominiale.

VEDIAMO DUNQUE COSA FARE IN CASO SIA DI PERDITE D’ACQUA IN UN CONDOMINIO SIA DI INFILTRAZIONI D’ACQUA NEL CONDOMINIO

• Infiltrazioni o perdite d’acqua in condominio: chiamare un tecnico esperto in ricerca perdite
• Infiltrazioni o perdite d’acqua in condominio: agire in fretta per evitare la prescrizione
• Infiltrazioni o perdite d’acqua in condominio: mettere tutto per iscritto
• Infiltrazioni o perdite d’acqua in condominio: chi paga?

Dovendo per prima cosa stabilire quali siano state le cause delle infiltrazioni d’acqua o delle perdite, poiché da questo dipende tutto il resto (ricerca dei giusti rimedi, individuazione delle responsabilità e delle figure giuridiche a cui richiedere i danni ecc..) è fondamentale scegliere un tecnico specializzato in ricerca perdite ed infiltrazioni d’acqua dotato delle più moderne attrezzature, ma anche esperto di assicurazioni ed ingegneria forense.

A tal proposito, sarebbe preferibile sin da subito, per evitare future discussioni, che il condomino danneggiato e il presunto danneggiatore o il condominio stesso, scelgano di comune accordo il perito da incaricare per la ricerca delle cause delle infiltrazioni d’acqua o perdite in condominio.

Il lavoro del tecnico esperto è fondamentale perché permette di capire sin da subito se ad essere responsabile sia solo il proprietario dell’appartamento da cui proviene la perdita (perché, ad esempio, si è rotto il tubo del suo bagno o degli scarichi) oppure se anche il condominio è coinvolto (perché la perdita proviene dalla terrazza o da un muro perimetrale o da altre parti comuni degli impianti ecc.).

Infiltrazioni o perdite d’acqua in condominio: agire in fretta per evitare la prescrizione

INFILTRAZIONI ACQUA CONDOMINIO: Dopo aver incaricato un perito esperto per la ricerca delle cause delle infiltrazioni d’acqua nel condominio agite in fretta per evitare ogni prescrizione sulla risarcibilità del danno

Una volta che il tecnico specializzato stabilisce le cause dell’infiltrazione o della perdita d’acqua nel condominio, mediante rilievi strumentali e la stesura di una apposita perizia (meglio se il tecnico è dunque iscritto anche ad un albo professionale), a questo punto non resta che agire, e in fretta.

Non solo per riparare il danno quanto prima intervenendo in modo mirato, ma anche e soprattutto per evitare la prescrizione giuridica dei fatti: ricordiamo, appunto, che il diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni d’acqua o perdite d’acqua si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato; in pratica da quando le infiltrazioni si sono manifestate ( ex Art. 2947 cod. civ.).

Se, invece, l’appartamento è stato comprato direttamente da un costruttore, dal momento in cui il tecnico specializzato consegna la perizia di parte decorre il termine di un anno (se si tratta di gravi difetti di costruzione) o di 60 giorni (per quelli meno gravi) per contestare alla ditta il problema riscontrato.

Per cui occorre attivarsi legalmente entro un anno dal giorno in cui dell’invio della diffida. Se le cose vanno per le lunghe, conviene interrompere la prescrizione e far ripartire il termine da capo ma non sempre è una cosa facile: bisogna o inviare una nuova diffida di sollecito oppure (in caso di contestazione contro il costruttore) bisogna fare causa al responsabile. La prescrizione può essere interrotta all’infinito, ogni volta con una nuova diffida.

Va detto però che se i danni da infiltrazione da perdita d’acqua nel condominio sono coperti da assicurazione il danno va denunciato alla compagnia assicuratrice entro pochi giorni in genere tra i 5 ed i 10 pena la possibilità di richiedere il risarcimento del danno, con tale denuncia è bene indicare che si è nominato un tecnico specializzato per la ricerca perdite e infiltrazioni, che oltre alle cause indicherà in una sua perizia anche l’entità dei danni subiti.

INFILTRAZIONI ACQUA CONDOMINIO o perdite d’acqua: mettere tutto per iscritto

Fondamentale, quindi, è scrivere, nei tempi su detti, una lettera da inviare con raccomandata a/r o PEC:

1. al proprietario del bene dal quale si presume provenga l’infiltrazione d’acqua o la perdita d’acqua;
2. all’amministratore di condominio se il danno si presume provenga da parti comuni del condominio, ma anche se la provenienza è incerta o se le infiltrazioni d’acqua o la perdita d’acqua provengono dal terrazzo o dal lastrico solare. Nella comunicazione all’Amministratore lo si può anche invitare a fare formale denuncia all’assicurazione, magari indicandogli anche un nominativo di un tecnico specializzato che potrebbe intervenire anche per conto del condominio.

Se la lettera non produce alcun effetto potete incaricare direttamente voi il tecnico e presentare la sua perizia al condominio oppure se anche questo non trova riscontri non resta che rivolgersi a un avvocato portandogli la perizia che già avete il perito incaricato potrà anche essere il vostro CTP ovvero il Consulente Tecnico di Parte per il risarcimento da infiltrazioni d’acqua nel condominio..

Infiltrazioni o perdite d’acqua in condominio: chi paga?

Se la presenza d’acqua è causata dalla rottura di un tubo condominiale o di qualsiasi altro bene comune, responsabile per i danni che ne derivano è il condominio (a stabilire da dove arriva l’acqua sarà la perizia del tecnico specializzato): al condominio, quindi, compenetreranno le spese per i lavori di ripristino e il risarcimento dei danni subiti dal condomino.

Al contrario, se le infiltrazioni o perdite d’acqua provengono da parti di proprietà di un singolo condomino sarà quest’ultimo a dover risarcire i danni o la sua assicurazione, a meno che egli non provi (anche a mezzo di una sua perizia tecnica) che tutto è successo per caso fortuito o per una fatalità a lui non imputabili.

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Perizia Tecnica per deroga a valvole termostatiche e contabilizzazione del calore nei Condomini con Impianti di riscaldamento condominiali centralizzati.

Vediamo se, come e perché è possibile accertare la derogabilità nel nostro condominio con riscaldamento centralizzato all’obbligo di installare valvole termostatiche e contabilizzatori del calore e dei consumi sulla base dei quali ripartire le spesse condominiali per riscaldamento.

Per avere la deroga all’obbligo di installazione delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori di calore occorre la relazione tecnica di un professionista abilitato.

Il D.Lgs. del 18/7/2016 n. 141 modifica il Dlgs 102/2014 ha confermato l’obbligo di installazione dei misuratori di calore delle valvole termostatiche e dei contabilizzatori con possibilità di deroga per impedimenti tecnici od ove i costi non rendano economicamente sostenibile la loro installazione.

Le modifiche al Dlgs 102/2014 hanno confermato il ruolo determinante della contabilizzazione del calore per la ripartizione delle spese in base ai consumi energetici effettivi delle singole unità immobiliari ai sensi della norma UNI 10200, quale strumento per favorire il contenimento dei consumi energetici.

Il legislatore vede dunque un ruolo essenziale svolto dai contabilizzatori di calore per incentivare il risparmio energetico, tuttavia poiché riconosce implicitamente che non sempre un Risparmio Energetico si traduce in un uguale o comunque concreto Risparmio Economico, il legislatore pur confermando l’obbligatorietà dell’installazione di valvole termostatiche e contabilizzatori di calore, ha lasciato aperta la possibilità di derogare all’obbligo di installazione di valvole termostatiche e contabilizzatori di calore qualora si dimostri con una perizia tecnica l’impossibilità di installazione o la non convenienza economica secondo la norma UNI EN 15459.

Dopo il punto di consegna (in caso di teleriscaldamento) o a valle della caldaia centralizzata, la legge prescrive che occorre contabilizzare i consumi delle singole unità immobiliari ed in caso di supercondominio, occorrerà prevedere una contabilizzazione del calore anche del singolo edificio.

CONTABILIZZAZIONE DIRETTA DEI CONSUMI ENERGETICI

Negli impianti di riscaldamento a distribuzione orizzontale, bisognerà installare un sotto-contatore (a stabilirlo è il DL 102/14 all’ Art. 9 “Misurazione e fatturazione dei consumi energetici”, come modificato dal Dlgs del 18 luglio 2016, n. 141, comma 5 lettera b.) per la misura dei consumi individuali o di edifici a loro volta formati da una pluralità di unità immobiliari atto a misurare l’energia consumata dalla singola unità immobiliare e dal singolo edificio.

In questo caso di distribuzione orizzontale dell’impianto di riscaldamento, sarà possibile installare per ogni appartamento un solo contatore all’ingresso dello stesso ed una valvola termoelettrica gestita da un cronotermostato interno.

E’ tuttavia possibile derogare all’obbligo di contabilizzazione diretta del calore mediante una perizia tecnica che attesti la non fattibilità tecnica dell’intervento o la non sostenibilità economica in termini di costi benefici dell’intervento nelle modalità previste dalla norma UNI EN 15459

CONTABILIZZAZIONE INDIRETTA DEI CONSUMI ENERGETICI

In caso di distribuzione con colonne montanti verticali per ogni singolo locale, oppure di impossibilità tecnica di installare la contabilizzazione diretta dei consumi, o di inefficienza in termini di costi e/o di sproporzione rispetto ai risparmi energetici potenziali, sarà possibile invece installare ripartitori (oltre alle valvole termostatiche) in corrispondenza di ciascun corpo scaldante posto all’interno delle unità immobiliari (a stabilirlo è il DL 102/14 all’ Art. 9 “Misurazione e fatturazione dei consumi energetici”, come modificato dal Dlgs del 18 luglio 2016, n. 141, comma 5 lettera c.).

Uno dei casi più ricorrenti di impossibilità tecnica (con deroga all’obbligo di installazione) è certamente costituito dai pannelli radianti annegati nella soletta del pavimento.

In questa fattispecie impiantistica, infatti, poiché il pannello radiante serve per una percentuale anche l’appartamento posto sotto e a volte anche quelli di fianco, non è possibile misurare la quantità di calore prelevato in quanto tale operazione andrebbe ad incidere sul riscaldamento di altri appartamenti confinanti.

Si può derogare con una perizia tecnica che accerti l’impossibilità tecnica o la non convenienza economica.

Ma questo è solo un esempio di una impossibilità tecnica, tra le più evidenti, vi sono poi impedimenti legati alla qualità delle condutture di distribuzione, alle pompe di ricircolo, ecc…

Per valutare l’eccessività dei costi, occorre una attenta analisi fatta da un tecnico abilitato che varia per ogni singola realtà impiantistica.

Si consideri che solo in alcuni casi (contabilizzazione diretta), pur valutando le detrazioni fiscali del 65% o più la spesa per la termoregolazione e contabilizzazione non sempre può essere recuperata in un numero di anni ragionevole.

Si pensi che in media ogni 10 anni devono essere sostituiti i ripartitori in quanto la pila che essi contengono si esaurisce o perché perdono in efficienza ed accuratezza.

Al totale dei costi di installazione vanno aggiunti anche il costo per le letture annue e delle manutenzioni periodiche o straordinarie.

Se il risparmio presunto, rapportato alla spesa necessaria per l’installazione, non consentisse effettivamente un vantaggio economico, si ricadrebbe nel caso dell’esenzione prevista dalla norma che consente di derogare all’obbligo.

RISPARMIO ENERGETICO E RISPARMIO ECONOMICO

Il risparmio energetico ottenibile con le valvole termostatiche e la termoregolazione si ha solo se, a parità di altre condizioni se si riduce la temperatura interna dei locali altrimenti in quanto i consumi sono sempre e solo proporzionali alla differenza di temperatura tra interno ed esterno, è dimostrabile che per ogni grado di differenza di temperatura tra interno ed esterno i consumi variano di circa il 7% (Zona climatica E).

Dunque il risparmi in generale si ha a discapito del confort termico interno, in quanto l’intervento non agisce sul contenimento dei consumi, non migliora le dispersioni e non efficenta il sistema di generazione del calore.

Al risparmio teoricamente ottenibile in termini energetici, non è detto corrisponda un pari o analogo risparmio in termini economici, infatti l’installazione di valvole termostatiche e contabilizzatori del calore presuppone un amento di costi in primis quelli dell’installazione e poi quelli di gestione e manutenzione degli stessi. Si pensi alla necessità di lettura periodica ed alla necessità di mantenere efficienti i nuovi componenti impiantistici.

E’ proprio per queste motivazioni che il legislatore ha previsto la possibilità di derogare oltre che per motivazioni tecniche anche derogare all’installazione di valvole termostatiche e contabilizzatori per motivazioni economiche.

Deroga e motivazioni che vanno accertate da un tecnico abilitato che rediga una relazione tecnica o perizia sull’impianto condominiale centralizzato.

RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI DI RISCALDAMENTO

Per la ripartizione delle spese di riscaldamento condominiale occorrerà poi fare riferimento alla norma Uni 10200.

L’articolo 9, comma 5, lettera d) del Dlgs 102/2014, come modificato dal D.Lgs. del 18/7/2016 n. 141  nel richiamare la 10200, prevede: “d. quando i condomini o gli edifici polifunzionali sono alimentati da teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento, il raffreddamento delle unità immobiliari e delle aree comuni, nonché per l’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo è suddiviso tra gli utenti finali, in base alla norma tecnica UNI 10200 e successive modifiche e aggiornamenti. Ove tale norma non sia applicabile o laddove siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, è possibile suddividere l’importo complessivo tra gli utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica. In tal caso gli importi rimanenti possono essere ripartiti, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i millesimi, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. È fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà. Le disposizioni di cui alla presente lettera sono facoltative nei condomini o gli edifici polifunzionali ove alla data di entrata in vigore del presente decreto si sia già provveduto all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma e si sia già provveduto alla relativa suddivisione delle spese.”

Deroga valvole termostatiche e diagnosi energetica per la ripartizione corretta delle spese per riscaldamento condominiale

[slockerpro id=”1″]Dunque, per ripartire i costi relativi ai consumi di riscaldamento, occorrerà poi, redigere un apposita relazione tecnica che accerti le differenze di fabbisogno termico al mq per ogni unità abitativa. In pratica ogni appartamento dovrà avere una sorta di certificazione energetica.[/slockerpro]

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Scuole, ospedali, negozi e appartamenti di privati, sono tutti indistintamente esposti al rischio di sfondellamento del solaio. Il rischio di sfondellamento del solaio mette dunque a rischio gli occupanti di edifici pubblici e privati, spesso ignari del reale pericolo. Cerchiamo di illustrare dunque cos’è lo sfondellamento del solaio, quali sono le cause del sfondellamento e quali i suoi possibili rimedi.

COS’È LO SFONDELLAMENTO DEL SOLAIO

Cos’è lo sfondellamento del solaio: crollo della parte inferiore dei solai con intonaco e fondelle delle pignatte in laterizio.

Con il termine “sfondellamento dei solai” si indica la rottura ed il distacco delle cartelle della parte inferiore delle pignatte (chiamate fondelle) utilizzate nella realizzazione dei solai in latero-cemento.

Il distacco di tali elementi dal soffitto, rappresenta un grande pericolo per l’incolumità delle persone che abitano i locali sottostanti il solaio.

Per rendersi conto della pericolosità dello sfondellamento del solaio è sufficiente ricordare che il crollo improvviso di una porzione di soffitto comporta il distacco di un peso che va da circa 25 ÷ 40 kg/mq di materiale, fino a 90 kg/mq  nei casi più gravi.

Lo sfondellamento dei solai è un fenomeno tipico dei solai in laterocemento, in cui le pignatte ovvero i blocchi in laterizio inseriti nel getto di calcestruzzo per alleggerire il peso delle solette vengono sollecitate da agenti interni od esterni sino al punto di rompersi nella parte inferiore che si distacca dal resto del solaio e crolla rovinosamente su quanto ci sta sotto.

Oggi con il termine sfondellamento del solaio si intendono anche altri fenomeni, tra cui i semplici distacchi di intonaco, distacchi di strutture continue in arelle o distacchi della rete intonacata.

PRINCIPALI CAUSE DELLO SFONDELLAMENTO DEL SOLAIO

Cos’è lo sfondellamento del solaio e Cause dello sfondellamento dei solai

In genere, gli edifici maggiormente soggetti al fenomeno dello sfondellamento sono quelli costruiti tra gli anni ‘40 e ’70, anni del boom economico in cui la scarsa qualità dei materiali e i limitati controlli sulla posa in opera hanno ridotto la sicurezza del solaio. Lo sfondellamento dei solai nuovi può capitare quando essi sono sottoposti a condizioni ambientali particolari.

Il verificarsi del fenomeno dello sfondellamento dei solai non è mai solitamente legato solo ad un’unica criticità, ma cresce e si evolve nel tempo in conseguenza a diversi fattori che compromettono la durabilità del solaio.

Le cause dello sfondellamento dei solai sono dovute a errori di progettazione, di esecuzione, di scelta dei materiali, alla modifica delle condizioni statiche del solaio, alle condizioni ambientali ed alla mancanza di un adeguato piano di manutenzione.

CAUSE DELLO SFONDELLAMENTO DEI SOLAI:

• difetti di progettazione
• corrosione dei ferri nei travetti
• scadente qualità delle pignatte
• errato disegno delle pignatte
• scarsa manutenzione dell’opera
• eccesso di carichi applicati

METODI DIAGNOSTICI DELLO SFONDELLAMENTO DEL SOLAIO

E VERIFICA DELLO SFONDELLAMENTO DEI SOLAI

Un protocollo di indagine per rilevare il rischio sfondellamento dei solai è indispensabile per una corretta manutenzione del solaio al fine di mantenerne nel tempo il giusto grado di sicurezza.

SOS CASA CheckUP studia il solaio, analizza le anomalie valutando i rischi per individuare tutte le porzioni di solaio soggette a rischio di sfondellamento e/o distacchi di intonaco.

Un supporto per rispondere alle richieste delle Norme Tecniche per le Costruzioni (NTC2008), che individuano nelle verifiche tecniche preventive lo strumento indispensabile alla sicurezza e alla manutenzione di tutti gli elementi costruttivi.

SOS CASA CheckUP con i suoi ingegneri ed architetti rileva lo sfondellamento dei solai quantificandone il livello di rischio. Quest per ogni area interessata dal fenomeno di sfondellamento.

Durante il sopralluogo viene verificato l’intonaco per individuarne l’aderenza di tutti gli strati localizzando puntualmente eventuali anomalie. Si indirizzano poi eventuali interventi di manutenzione e messa in sicurezza da intraprendere per disinnescare crolli secondo le priorità rilevate.

Sfondellamento del solaio di una cameretta

Si analizzano i solai per rilevarne le caratteristiche costruttive e ricostruire così una memoria storica del solaio stesso, utile a redigere la perizia sul rischio sfondellamento del solaio.

SOS CASA CheckUP segue un protocollo di indagine sullo sfondellamento del solaio completo e sicuro composto da diverse analisi non distruttive, utilizzate per ottenere tutte le informazioni necessarie ad una corretta diagnosi che escluda ogni possibilità di errore e non sottovaluti alcun aspetto del fenomeno dello sfondellamento.

Ogni fase è necessaria per ottimizzare la conoscenza specifica dello sfondellamento in esame il protocollo è studiato per pervenire ad un esito certificato senza danneggiare l’edificio: infatti tutte le fasi del protocollo mantengono il più possibile l’integrità del solaio. Tutte le indagini sono ricondotte in una accurata perizia sullo sfondellamento del solaio.

Le metodologie diagnostiche principali per l’analisi dello sfondellamento dei solai sono:

Analisi termografica dello sfondellamento: individua nell’infrarosso le anomalie termiche caratteristiche della patologia dello sfondellamento dei solai permettendo di circoscrivere le zone ammalorate. Strumento utilizzato: Termocamera ad alta risoluzione.

Analisi sonica manuale dello sfondellamento:: per localizzare il rischio di distacco di parti del solaio. Strumento utilizzato: battitore manuale

Analisi sonica strumentale dello sfondellamento:: valuta lo stato evolutivo dello sfondellamento in maniera più sensibile ed accurata. Strumento utilizzato: geofono di precisione.

Analisi costruttiva semi invasiva dello sfondellamento: è un’analisi semi distruttiva per appurare la messa in opera dei materiali ed il loro stato conservativo. (indaga: pignatte, ferri, stratigrafie d’intonaco, ecc.): Strumento utilizzato: endoscopio, videoispezione, igrometro, sclerometro, ecc.

Se hai ancora dei dubbi su cos’è lo sfondellamento del solaio e quali sono le metodologie d’indagine non esitare a conttarci. Nei prossimi articoli tratermo su quali sono i possibili rimedi per lo sfondellamento dei solai e come prevenire il rischi di sfondellamento.

L'articolo Cos’è lo sfondellamento del solaio cause e ripristino sembra essere il primo su SOS Casa Check UP.

1) IN CASO DI DOLO NELL’ATTRIBUZIONE DI UNA CLASSE ENERGETICA SBAGLIATA O FALSA

Supponiamo che un costruttore e/o un venditore di un immobile si mettano d’accordo con il certificatore energetico affinché venga attribuita all’immobile una classe energetica più alta, anche di due o più classi energetiche in più, rispetto a quella reale, e che questa “errata” o falsa attribuzione non risulti legittima alla luce di oggettive valutazioni tecniche.

In tal caso, il soggetto acquirente risulta chiaramente danneggiato dalla falsa certificazione energetica per il fatto che consumerà molto di più per il riscaldamento e per il raffrescamento dell’immobile che ha acquistato.

E’ una Classe Energetica Sbagliata? … purtroppo non sempre è così semplice accorgersi che la classe energetica con cui viene messa in vendita una casa è errata.

Si può dunque ipotizzare una responsabilità solidale sia del certificatore sia di chi ha commissionato la certificazione, ovvero il costruttore o venditore, che può sfociare addirittura in un’accusa in abito penale di truffa vera e propria nella compravendita dell’immobile. Infatti è certo che una casa in classe più alta vale molto di più sia per via dei risparmi che ne conseguono sia per il miglior confort abitativo.

Ma il dolo si può compire anche in altri modi. Per esempio, alcuni costruttori o mediatori immobiliari mostrano fugacemente agli acquirenti una fotocopia di una certa classe energetica, ma solo quando poi si arriva alla firma degli atti di compromesso o notarile l’acquirente scopre che la classe reale è diversa da quella che gli era stata prospettata: in tal caso, se l’acquirente non è in grado di dimostrare di essere stato raggirato, difficilmente potrà far valere le sue ragioni, quindi meglio controllare sempre prima il Catasto Energetico e controllare i dati dell’immobile che si sta per acquistare.

2) LA RESPONSABILITÀ CONTRATTUALE PER COLPA IN CASO D’ERRORE NELLA CORRETTA ATTRIBUZIONE DELLA CLASSE ENERGETICA

Se è vero che attribuire a un immobile – per errore o, peggio, per dolo – una classe energetica superiore a quella reale espone il venditore o costruttore ad un doppio rischio di vedersi commissionata una multa salata e di subire un’azione legale da parte dell’acquirente danneggiato (ad es. un’acquirente che ha pagato per una classe B e si ritrova una C o una D può pretendere d’esser risarcito), è anche vero che pure l’eccessiva “prudenza” può portare dei guai a un certificatore energetico.

Infatti, supponiamo che certifichi in classe G una casa che invece è di classe E, che poi la casa venga venduta al prezzo di una classe G ma che in seguito il vecchio proprietario scopra che tutti gli altri appartamenti dello stesso stabile sono stati classificati in classe E.

Pertanto, a quel punto il committente della certificazione energetica può rivalersi in sede civile nei confronti del certificatore per il mancato guadagno conseguito a causa dell’attribuzione di una classe più bassa rispetto a quella che gli sarebbe spettata: infatti, il certificatore si era assunto una responsabilità contrattuale nei confronti del committente, il vecchio proprietario, di redigere una certificazione energetica reale, in questo caso il danneggiato è il venditore invece dell’acquirente.

E’ in dubbio comunque che le maggiori contestazioni arrivano dagli acquirenti che si vendono costretti, in presenza di una certificazione o classe energetica sbagliata o falsa , non solo a paga un prezzo più alto l’immobile, ma anche a sostenere costi d’esercizio del riscaldamento e del raffrescamento maggiori di quanto si attendevano.

La certificazione energetica è un documento che è obbligatorio allegare all’atto e dunque fa parte integrante dei patti di compravendita. La certificazione o classe energetica sbagliata comporta un vizio dell’immobile in quanto si è venduto qualcosa di diverso da quanto dichiarato.

Giuridicamente si configura come una vendita aliud pro alio (ndr: credevo di comprare una cosa ed ora scopro che è un’altra). Nella compravendita, si intende “quando viene consegnato un bene completamente diverso da quello pattuito”1. In tale circostanza il compratore non è tutelato solo con le azioni per vizio, ma anche in base ad un ordinaria azione di risoluzione contrattuale o, in alternativa, tramite l’azione di esatto adempimento, non trovando applicazione l’art. 1495 c.c. e i termini di prescrizione e decadenza in esso previsti.

L’orientamento giurisprudenziale prevalente distingue la consegna di una cosa diversa rispetto alla così detta mancanza di qualità o presenza di vizi costruttivi.

Tra le più recenti sentenze in tal senso si ha ad es. la, Cass. civ., Sez. II, 31/03/06, n. 76305, secondo la quale ricorre l’aliud pro alio non solo quando il bene sia totalmente difforme da quello dovuto e tale diversità sia di importanza fondamentale e determinante nella economia del contratto, ma anche quando la cosa (o meglio l’immobile nel ns caso) appartenga ad un genere del tutto diverso dal bene oggetto della compravendita o si presenti priva delle caratteristiche funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente.

Sulla stessa linea Cass. Civ., Sez. II, 04/05/05, n. 92277, che ritiene configurabile l’aliud pro alio anche quando la cosa consegnata abbia difetti che la rendano inservibile o manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere alla sua naturale “funzione economico-sociale”, ovvero a quella che le parti abbiano assunto come essenziale al fine di realizzare il programma negoziale di compravendita.

Se dimostrata, una classe energetica sbagliata o falsa può dunque comportare una legittimazione o a chiedere l’annullamento del contratto di compravendita o comunque ad un risarcimento per minor valore dell’immobile.

3) LA RESPONSABILITÀ CIVILE E PENALE DEL CERTIFICATORE ENERGETICO

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE), che sostituisce il vecchio Attestato di Certificazione Energetica (ACE) è un atto pubblico, ai sensi dell’art. 481 del Codice Penale, per cui il tecnico abilitato che firma il documento è un collaudatore dell’opera sotto il profilo energetico e si assume una responsabilità diretta.

In sostanza, se il certificatore attribuisce all’immobile una classe superiore o inferiore a quella spettante, si assume una responsabilità nei confronti del proprietario e/o dell’acquirente.

Dichiarare una classe energetica A sulla carta è una cosa semplice ottenerla veramente è una questione di professionalità e cura maniacale dei dettagli costruttivi oltre che di una profonda sinergia tra involucro ed impianti.

Ad esempio, se il compratore di un immobile ha pagato una casa per un appartamento in classe A e poi scopre – per caso o per una verifica richiesta ad un certificatore indipendente esperto che esegue un’accurata diagnosi energetica dell’edificio, in grado di fare una ottima perizia – che l’abitazione in questione è in realtà di classe B o C, può richiedere al venditore l’annullamento del contratto di compravendita, ed in tal caso il venditore potrebbe rivalersi nei confronti del certificatore. Pertanto, non c’è dubbio che con la certificazione energetica i rischi per i professionisti coinvolti risultano notevoli, ciò nonostante le certificazioni energetiche sbagliate e false che girano sono veramente molte. D’altronde è impossibile fare una corretta certificazione energetica pe soli 29 € come si trova su internet.

APE, ACE, AQE, cosa cambia
La certificazione energetica ha subito negli anni varie modifiche sostanziali, sia per i certificatori sia per i proprietari/amministratori di immobili.
Un elenco delle norme attualmente in vigore (in mancanza di un testo unico organico che le riunisca e le coordini) può far capire la complessità dei riferimenti normativi da tenere presenti quando ci si accinga alla progettazione o alla certificazione energetica di un edificio:

L. 10/1991;
D.P.R. 412/1993;
D.M. 13/12/1993;
D.L. 192/2005;
D.L. 311/2006;
D.M. 11/3/2008;
L. 24/12/2007 n° 244 art.1 comma 288;
Decreto 7/4/2008;
D.L. 30/5/2008 n° 115;
D.P.R. 59/2009;
D.M. 26/6/2009;
DECRETO 26/1/2010;
D.L. 3/3/2011 n° 28;
D.M. 22/11/2012;
D.P.R. 16/4/2013 n° 74, che sostituisce senza abrogarlo il D.P.R. 412/1993;
D.P.R. 16/4/2013 N° 75;
L. 3 agosto 2013, n. 90: modifiche al D.L. 192/2005;
D.M. 10 febbraio 2014;
D.L. 4 luglio 2014, n. 102
A tutte le norme sopra elencate si aggiungono le varie normative regionali che tra loro sono pure differenti.

Per questo diventa sempre più importante e imprescindibile (oserei dire finalmente!) avere professionisti seri e competenti che operino in collaborazione e tra loro con coordinamento professionale tra tutti fin dalle prime fasi di impostazione di un progetto architettonico, strutturale ed impiantistico (basti pensare alla nuova necessità di confrontarsi con l’”edificio di riferimento”, una novità delle ultime norme rispetto a quanto si faceva fino ad ora).

Ovviamente i documenti redatti con norme vecchie continuano ad avere valore fino alla loro naturale scadenza.

SOS CASA Check up è ovviamente a disponibile per studi di verifica della classe energetica sbagliata (in Piemonte, Lombardia, Liguria, Veneto, Trentino Alto Adige e Valle d’Aosta).

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Scegliere il Perito giusto per Perizia di Parte può spostare il peso della decisione dalla tua parte.

La perizia di parte è in sostanza una relazione tecnica scritta e redatta per evidenziare a terzi (tra cui eventualmente un Assicurazione, un Giudice del Tribunale, un Avvocato o altre istituzioni quali Banche, Enti o semplici privati), dal punto di vista tecnico le motivazioni del contendere, la dinamica o l’andamento di fatti rilevanti, l’entità e le cause di un danno subito con tanto di stima economica, vale a dire tutto quello per cui si possono avere disaccordi interpretativi con una controparte.

La perizia di parte è dunque il documento in cui si concretizza una più ampia prestazione di Consulenza Tecnica di Parte (C.T.P.), che può essere richiesta in varie circostanze, all’interno di una Consulenza Tecnica di Ufficio (C.T.U.) o per avviare un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) in Tribunale, per confutare una perizia di un altro tecnico, per richiedere un giusto risarcimento ad un assicurazione ecc., viene svolta normalmente da un da un Professionista esperto nel settore d’interesse (ad es il Perito di Parte può essere: architetto, ingegnere, geometra, perito, medico, commercialista, etc.) il suo compito sarà di sostenere la tesi della parte che lo ha incaricato portando prove, indagini e conoscenze scientifiche a supporto delle necessità del suo cliente.

Scopo della C.T.P. e della Perizia di Parte è dunque quello di sostenere la tesi della propria parte, in accordo sinergico con eventualmente il Legale della stessa parte, fornendo ogni tipo di supporto e informazioni utili al Consulente Tecnico di Ufficio (C.T.U.) incaricato dal Giudice della causa o al Perito dell’assicurazione, nel corso delle varie operazioni peritali.

Quando serve la Perizia di Parte?

Il Perito di Parte deve essere attento e scrupoloso nel dimostrare tecnicamente a terzi i giusti motivi delle tue ragioni.

La Consulenza Tecnica di Parte e la perizia sono uno strumento necessario di cui la Parte può avvalersi nel proprio interesse nel corso di una causa presso il Tribunale in cui sia disposta una C.T.U. ordinata dal Giudice in corso di una causa o che la Parte stessa ha avviato o subito da altri.

I servizi peritali di consulenza tecnica possono prevedere perizie assicurative di parte per giustificare una pretesa risarcitoria dalla compagnia assicuratrice o perizie forensi per dimostrare a terzi d’aver subito un danno o un pregiudizio.

La perizia di parte può esser richiesta da privati cittadini, da aziende, amministrazioni e enti che subiscono danni materiali al proprio patrimonio e/o fermi dell’attività produttiva.

Il perito di parte svolge le medesime attività investigative portate avanti dalle società peritali a servizio delle assicurazioni, ma a vantaggio e supporto dell’assicurato o di chi subisce un danno da parte di un terzo responsabile.

L’opportunità di ricorrere ad una consulenza peritale per avere una propria perizia di parte è una possibilità esplicitamente prevista in molte polizze assicurative e dunque facoltà dell’assicurato avvalersene. Va ricordato inoltre che molte polizze ne coprono anche il costo, dunque non avvalersene non ha senso visto che spesso la perizia se ben fatta è determinante nell’ottenimento del massimo indennizzo possibile.

Prestare una “Consulenza peritale di parte” significa sostenere il Cliente dal punto di vista tecnico, gestionale e amministrativo dall’istante in cui si verifica un danno, per cause accidentali o per responsabilità di terzi, fino al ripristino delle cose danneggiate o della produttività aziendale, con l’obiettivo di far conseguire il miglior rimborso possibile al Cliente.

Alcuni esempi di tipologie di consulenze tecniche che si possono richiedere per:

• Perizie di Parte Danni da incendio;
• Perizie di Parte Danni da maltempo: grandine, vento e trombe d’aria;
• Perizie di Parte Danni da allagamento: alluvioni, allagamenti, inondazioni;
• Perizie di Parte Danni da terremoto;
• Perizie di Parte Danni da sovraccarico di neve;
• Perizie di Parte Danni furto;
• Perizie di Parte Responsabilità civile: danni da responsabilità di un soggetto terzo;
• Perizie di Parte Responsabilità civile prodotti: danni da prodotto difettoso;
• Perizie di Parte Responsabilità civile scavi metropolitana
• Perizie di Parte Responsabilità civile del costruttore (decennale postuma per vizi e difetti costruttivi);
• Perizie di Parte Responsabilità civile per mancata fornitura energia;
• Perizie di Parte Rischi tecnologici: guasti a impianti tecnologici e macchinari;
• Perizie di Parte Fermi di produzione: danni indiretti (LOP, MDC, diaria);
• Consulenze tecniche di parte (CTP) per Studi Legali, Avvocati;

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Prima di vedere qual’è il costo di una perizia giurata è bene chiarirsi le idee su quali tipi di perizie vi sono.

COS’È UNA PERIZIA?

La perizia è in sostanza una relazione tecnica stilata per evidenziare a terzi (quali ad esempio un Giudice o più semplicemente un avvocato, una banca o altre istituzioni), dal punto di vista tecnico le ragioni del contendere, lo stato dei luoghi, lo svolgimento e l’evoluzione dei fatti rilevanti, i danni casomai subiti con tanto di stima economica, le spiegazioni dell’agire, vale a dire tutto quello per cui si può essere in disaccordo con una controparte o che comunque occorre dimostrare.

Costo Perizia giurata o perizia asseverata? Quale perizia serve?

Il Tecnico che redige la perizia per il settore edile può essere un ingegnere, un architetto o un geometra e deve non solo possedere competenze specifiche nel settore in cui è chiamato ad esprimersi, ma egli deve, soprattutto, avere anche competenze nel campo giuridico, in quanto le sue relazioni peritali vengono generalmente lette ed interpretate non solo da altri tecnici ma, soprattutto, da persone con formazione giuridica quali giudici o avvocati.

Vi sono svariati tipi di perizie, giurate o meno, che contemplano: la stima di danni, di beni immobili e mezzi, analisi immobiliari per vizi e difetti, perizia su terreni, perizie sulle Aziende e Società, perizie sulla contabilità dei lavori, perizie sulla gestione dei condomini, ecc. questo solo per rimanere nel settore edile.

Inoltre le perizie si possono dividere in categorie a seconda di chi le redige, si può avere una perizia redatta dal:

• – Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU);
• – Consulente Tecnico di Parte (CTP),
• – Perito dell’Assicurazione

Oppure le perizie si possono dividere secondo la formalità di sottoscrizione si può avere una perizia:

• – semplice;
• – asseverata;
• – giurata.

Oppure ancora secondo l’uso:

• – perizia giudiziaria;
• – perizia stragiudiziale;
• – perizia di parte
• – perizia congiunta;
• – perizia assicurativa.

A cosa serve la perizia tecnica asseverata o la perizia giurata?

La perizia asseverata o perizia giurata è una relazione tecnica redatta da uno specialista del settore  è normalmente necessaria per esporre a terzi (Giudice , avvocato o altre istituzioni), le ragioni sul piano tecnico del contendere, i danni eventualmente subiti e qualunque situazione che abbia generato disaccordo con la controparte.
Tutti gli aspetti tecnici con rilevanza giuridica devono essere rilevati correttamente ed esposti in maniera chiara con tanto di dimostrazioni e riferimenti normativi rendendo comunque tutto semplice e comprensibile anche dai non addetti ai lavori.

Più il perito è competente più la perizia sarà valorizzata e risponderà al meglio alle attese del proprio cliente nonché sarà possibile utilizzarla con profitto in ogni ambito giudiziario, assicurativo stragiudiziale o altro.

DIFFERENZA TRA PERIZIA ASSEVERATA E PERIZIA GIURATA

Come visto esistono tre tipi di perizia a seconda della formalità di sottoscrizione.

1. Perizia semplice : È un’analisi tecnica concretizzata in una relazione scritta di una particolare situazione redatta e sottoscritta da un professionista abilitato ed iscritto al proprio albo professionale (ingegnere, architetto, geometra,…).
2. Perizia asseverata: Il Perito abilitato (tecnico iscritto al proprio Albo professionale) sottoscrive la propria relazione tecnica di perizia rafforzandone la certezza dei contenuti “sotto la propria personale responsabilità” e attestandone, con un’apposita dichiarazione riportata nella perizia stessa, la veridicità; egli risponde, così, penalmente per eventuali falsi ideologici, oltre che materiali, in essa contenuti.
3. Perizia giurata (o Perizia asseverata con giuramento):È una perizia che, oltre alla sottoscrizione del professionista che assevera la veridicità del contenuto, riporta in calce una formula di giuramento di “aver bene e fedelmente adempiuto all’incarico affidatogli al solo scopo di far conoscere la verità”, reso dal Perito medesimo dinnanzi al Cancelliere di un ufficio giudiziario, compreso quello del Giudice di Pace, ai sensi dell’art. 5 del R.D. n° 1366/22 , o dinanzi ad un notaio, ai sensi dell’art. 1, comma 1, punto n° 4, del R.D. n° 1666/37 .

In sostanza, una perizia è semplice se non è né asseverata né giurata. Il concetto di perizia asseverata non coincide con quello di perizia giurata (perizia asseverata con giuramento).

il professionista abilitato che deve presentare una perizia asseverata “sotto la propria responsabilità” fa ritenere sufficienti le dichiarazioni di cui il tecnico si assume le responsabilità, a prescindere dalle formalità del giuramento che viene effettuato.

La domanda principale che normalmente ci si pone rispetto alla perizia giurata riguarda il suo valore giuridico che le deve essere riconosciuto nell’ipotesi in cui venga introdotta in un processo instauratosi successivamente alla sua redazione.

Costo perizia giurata: Quanto costa una perizia giurata o asseverata?

La Cassazione, in diverse pronunce (ad esempio, Cass. civ., Sez. III, 11 febbraio 2002, n° 1902), ha stabilito che la “perizia stragiudiziale, sebbene asseverata con giuramento del perito, costituisce comunque una mera allegazione difensiva, quindi il Giudice nel merito non è tenuto a motivare il proprio disaccordo in ordine alle analisi in essa contenute quando ritiene di porre a base del proprio convincimento giuridico considerazioni incompatibili con i contenuti della stessa perizia asseverata e giurata

La perizia asseverata con giuramento ha, dunque, un’efficacia esplorativa circa le questioni di cui tratta, ma occorre garantire il principio del contraddittorio, con un CTU nominato dal Giudice per accertare i fatti contenuti in essa, poiché tali perizie nascono fuori dal processo senza che i terzi abbiano la possibilità di interloquire a riguardo e al di fuori della supervisione del giudice. Il Giudice può riconoscere alla perizia asseverata valore di indizio liberamente valutabile.

Alcuni esempi di perizia tecnica Asseverata o Giurata non esaustivi:

• perizia Asseverata o Giurata  per stima terreni;
• perizia Asseverata o Giurata per stima del valore di immobiliari, appartamenti, negozi, uffici, laboratori, capannoni;
• perizia Asseverata o Giurata per valutazioni di Aziende e Società;
• perizia Asseverata o Giurata per evidenziare vizi e difetti costruttivi
  perizia Asseverata o Giurata per appalti, contabilità lavori;
• perizia Asseverata o Giurata su contratti appalto.

Le perizie giurate asseverate generalmente vengono richieste per la stima dell’immobile per ottenere mutuo o finanziamento, per avvalorare una perizia propedeutica ad un contezioso legale o per qualunque altra esigenza specifica.

Il costo di una perizia giurata o perizia asseverata a Milano o a Torino parte circa da 300 €, a tale importo è necessita aggiungere i costi per asseverazione, bolli ed altri oneri di legge.

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In un condominio si possono verificare vari danni che hanno origine o sono causati da parti comuni dell’immobile e dunque che riguardano in maniera più o meno evidente l’intero condominio.

Questo accade, ad esempio, se nell’appartamento di un singolo condomino si manifestano infiltrazioni d’acqua, o peggio ancora, un allagamento, causati ad esempio dalla rottura di una colonna montante degli scarichi, del riscaldamento, o dalla rottura del tetto di copertura o ancora da un terrazzo o lastrico solare, ecc..

Perito del condominio per la ricerca delle cause del danno, per la quantificazione dei risarcimenti da richiedere all’assicurazione.

Se nel condominio come è auspicabile è stata stipulata una polizza assicurativa sull’immobile, l’assicurazione, dopo esser stata allertata provvederà a inviare un proprio perito assicurativo, ovvero tecnico di sua fiducia, incaricato di verificare le cause del danno da infiltrazione ed anche di quantificare i danni conseguenti.

Quando l’entità del danno subito è superiore al massimale coperto dalla polizza assicurativa, il condominio dovrà farsi carico del risarcimento della parte restante per fare i lavori di ripristino e per risarcire i condomini danneggiati.

In queste circostanze, sovente, possono sorgere delle controversie anche di tipo legale che vanno dal non riconoscimento della reale natura del danno e delle sue cause, che ad esempio il perito dell’assicurazione può erroneamente presumere che non abbiano origine da parti comuni e dunque non risulti il danno totalmente risarcibile dalla polizza condominiale, sino alla non approvazione dell’importo sostenuto o che si dovrà sostenere per il ripristino dei luoghi, la riparazione delle parti rotte o ammalorate o il indennizzo dei danni cagionati ai terzi, tra cui i singoli condomini.

È opportuno, quindi, che il condomino danneggiato o l’intero condominio si affidino ad consulente tecnico di parte, un professionista, ingegnere o architetto, esperto in ingegneria forense ed assicurazioni che lo assisterà dal punto di vista tecnico nella ricerca delle cause e nella giusta quantificazione dei danni da richiedere all’assicurazione.

I COMPITI DEL PERITO PER CONDOMINIO

Il perito per condominio sarà incaricato di effettuare una perizia tecnica, una volta svolti i necessari sopralluoghi e i dovuti accertamenti strumentali (videoispezioni, termografia, rilievi termoigrometrici, ecc.) per accertare con precisione le cause e l’origine del danno e dunque responsabilità in ordine al risarcimento per poi fare una quantificazione delle spese necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi riparare le rotture e quindi il relativo indennizzo a tutti i danneggiati.

Il perito per condominio può esser utile anche per risolvere in via bonaria e stra-giudiziaria la questione risarcitoria e il contenzioso con l’assicurazione. Tuttavia se non si riesce a dirimere la controversia, può essere necessario affidarsi ad un avvocato e ricorrere in giudizio presso il competente Tribunale.

Un perito del condominio può aiutare tutti a ricevere il massimo dell’indennizzo possibile da parte dell’assicurazione. Il perito dell’assicurazione spesso propone risarcimenti inferiori al 50% del reale danno subito, inoltre ricorda che il costo del perito condominiale di parte è spesso coperto dall’assicurazione stessa.

In Tribunale in sede di giudizio, il Giudice nominerà un Consulente Tecnico d’Ufficio o CTU, ovvero un esperto iscritto ad un apposito Albo tenuto presso il Tribunale, che, rispondendo ai quesiti posti dal giudice, gli chiarirà quegli elementi tecnici che gli occorrono per giungere a una decisione. Per arrivare a questa fase è necessario comunque prima farsi fare una perizia tecnica da un proprio Consulente Tecnico di Parte o CTP che può essere lo stesso perito del condominio che magari aveva già predisposto la sua relazione peritale per la trattativa con l’assicurazione

Il CTU relazionerà quanto rilevato in base ai sopralluoghi e colloqui con le parti, documentandolo opportunamente.

Il consulente di parte del condominio dovrà essere presente alle operazioni peritali svolte dal CTU in modo da indirizzarlo su quegli aspetti più rilevanti per il condominio sia per affiancare il legale ed erudirlo sulle questioni tecniche che esulano dalla sua competenza. Il CTP proporrà poi le proprie osservazioni e critiche mediante una relazione da presentare al C.T.U. affinché le possa valutare e contro dedurre.

Le conclusioni a cui giungerà il consulente tecnico d’ufficio saranno quelle fondamentali sulla cui il giudice emetterà la sentenza.

Le spese tecniche per la consulenza d’ufficio, per il legale e per il perito del condominio saranno a carico della parte soccombente.

Naturalmente, visti i tempi che intercorrono per lo svolgimento di una causa, è sempre consigliabile cercare di risolvere il problema in sede extragiudiziale per questo è bene affidarsi sin dall’inizio ad un perito per condominio esperto in ingegneria forense, assicurazioni e mediazione per convincere sin da subito le parti circa il risarcimento danni per il condominio e/o condomini.

Se vuoi approfondire vedi anche come ottenere un risarcimento danni da infiltrazione acqua in condominio.

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Cosa fare in caso di infiltrazioni d’acqua? Per prima cosa contatta un tuo perito di fiducia che ti consigli su come procedere con la richiesta d’anni all’assicurazione o a terzi responsabili.

In realtà la domanda giusta è: quanto mi costa NON fare una perizia per l’infiltrazione acqua con stima dei danni subiti?

Questo perché se necessiti di una consulenza con perizia per stimare i danni subiti, per individuare con precisione le cause dell’infiltrazione è perché o vuoi avviare un’azione legale per risarcimento danni e risolvere definitivamente il problema o perché vi è la possibilità che la tua assicurazione o quella del condominio possano coprire i danni dovuti all’infiltrazione d’acqua.

Spesso pochi sanno, anche perché le assicurazioni certamente non te lo ricorderanno, che la polizza sui danni da infiltrazione d’acqua copre normalmente il 100% del costo di una perizia volta a ricercare le cause delle perdite ed infiltrazioni d’acqua. La stessa perizia oltre a ricercare le cause dell’infiltrazione può anche quantificare i reali danni subiti a seguito dell’infiltrazione d’acqua.

Dunque se non hai una perizia per infiltrazioni acqua, che in molti casi ti viene risarcita dall’assicurazione, rischi di dover accettare quanto ti propone il perito dell’assicurazione che normalmente offre sempre il 50% o meno del reale danno subito.

Quindi il costo di non fare una perizia (gratis) è molto spesso pari ad almeno il 50% del danno che hai subito, visto che una perizia fatta da un tecnico esperto nel ramo riesce a farti ottenere non solo tutto il danno che ritieni d’aver subito ma anche tutti gli altri costi coperti dalla polizza che magari neppure hai considerato come risarcibili.

LA PERIZIA PER INFILTRAZIONI ACQUA CHI LA PUÒ FARE?

Le infiltrazioni d’acqua arrecano danni anche quando non sono così cospicue da allagare tutto. Comunque per dimostrare all’assicurazione o a terzi l’entità del danno ti occorre una perizia tecnica accurata.

In realtà non ci sono requisiti minimi di legge per fare una perizia tecnica sui danni subiti da infiltrazione d’acqua. Certo è che più la perizia sulle infiltrazioni d’acqua e sulla stima dei danni è fatta bene, è credibile, è accurata, più è probabile ottenere il massimo del risarcimento possibile per via dell’infiltrazione.

Utilizzando accurate indagini strumentali con igrometri digitali di profondità e superficiali, termoigrometri, termometri a infrarosso, endoscopie, videoispezioni, e non ultime le indagini termografiche all’infrarosso con TERMOCAMERE digitali che consentono diagnosi peritali estremamente accurate e non contestabili.

Se per la perizia non sono richiesti particolari requisiti per condurre queste indagini in modo che la perizia abbia pieno valore legale occorre che i tecnici che eseguono le prove strumentali non distruttive PND siano certificati secondo le norme UNI EN ISO 9712.

I tecnici del nostro di SOS Casa CheckUP sono ingegneri ed architetti specializzati nella redazione di perizie tecniche nel settore assicurativo e forense da oltre 30 anni e certificati secondo le norme UNI EN ISO 9712, in grado di determinare con esattezza la causa delle infiltrazioni ed i relativi rimedi mediante l’uso di idonea ed evoluta strumentazione.

Le indagini peritali per infiltrazione d’acqua sono particolarmente indicate nel caso di:

• infiltrazioni d’acqua da terrazzi
• infiltrazioni d’acqua da lastrici solari
• infiltrazioni d’acqua da giardino pensile
• infiltrazioni d’acqua da a causa di errata posa della guaina impermeabile
• infiltrazioni d’acqua da rottura dello strato impermeabilizzante (guaina tradizionale, mapelastic etc )
• infiltrazioni d’acqua dai bocchettoni di scarico (tipo messicano o altri).

Le perizie redatte sono indispensabili per procedere per vie legali alla richiesta di risarcimento dei danni con le azioni che il vostro legale di fiducia riterrà più opportune: Accertamento Tecnico preventivo (acronimo ATP) , Causa etc.

Qui puoi vedere alcune delle tecniche usate per la ricerca delle cause delle infiltrazioni d’acqua o perdite d’acqua:

• ricerca infiltrazioni acqua con termografia
• ricerca perdite acqua con gas tracciante
• ricerca perdite con geofono
• ricerca perdite con videoispezione

MA QUANTO COSTA UNA PERIZIA PER INFILTRAZIONI D’ACQUA?

Perizia per infiltrazioni acqua con l’ausilio di termocamera all’infrarosso

I prezzi di una perizia tecnica che prevede un sopralluogo, rilievi fotografici, rilievi strumentali, redazione di una relazione tecnica della perizia stragiudiziale con stima sommaria dei danni partono indicativamente da circa € 470,00 oltre oneri di legge (ricorda che spesso il costo è coperto interamente dall’assicurazione) in ogni caso contattaci per avere un preventivo personalizzato.

Gli strumenti utilizzati sono dotati di certificato di taratura a garanzia dei risultati ottenuti per i nostri clienti il tutto in conformità alle cogenti normative di settore.

Tutti i tecnici di SOS casa CheckUP sono iscritti all’albo degli ingegneri ed architetti nonché come periti di vari Tribunali nel settore dell’edilizia e dell’impiantistica, svolgono regolarmente consulenze tecniche d’ufficio CTU per il Tribunale nominati dal Giudice nelle cause o negli accertamenti tecnici preventivi (ATP) o come CTP consulenti tecnici di parte assistendo in tutte le fasi giudiziarie ed extragiudiziarie o di mediazione i clienti.

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Altri tipi di perizie simili redatte dai nostri Periti esperti e certificati CTP:

• perizia stima danni infiltrazioni d’acqua da giardino pensile
• perizia tecnica danni infiltrazioni per la ricerca delle cause
• perizia infiltrazioni acqua piovana da tetto
• perizia infiltrazioni acqua terrazzo
• perizia stima danni da alluvione
• perizia stima danni allagamento
• perizia per risarcimento dei danni da infiltrazione d’acqua in condominio

PERITO DI PARTE E CONSULENZE TECNICHE PER RISARCIMENTO DANNI INFILTRAZIONE ACQUA IN  NEI TRIBUNALI O PER LE ASSICURAZIONI DEL NORD ITALIA:

TRIBUNALI PIEMONTE: Tribunale di Acqui Terme, Tribunale di Alessandria, Tribunale di Asti, Tribunale di Biella, Tribunale di Borgomanero, Tribunale di Bra, Tribunale di Casale Monferrato, Tribunale di Chivasso, Tribunale di Ciriè, Tribunale di Cuneo, Tribunale di Domodossola, Tribunale di Ivrea, Tribunale di Moncalieri, Tribunale di Mondovì, Tribunale di Novara, Tribunale di Novi Ligure, Tribunale di Pinerolo, Tribunale di Saluzzo, Tribunale di Susa, Tribunale di Torino, Tribunale di Tortona, Tribunale di Varallo, Tribunale di Vercelli
TRIBUNALI LOMBARDIA: Abbiategrasso, Tribunale di Bergamo, Tribunale di Breno, Tribunale di Brescia, Tribunale di Busto Arsizio, Tribunale di Cassano d’Adda, Tribunale di Castiglione delle Stiviere, Tribunale di Clusone, Tribunale di Como, Tribunale di Crema, Tribunale di Cremona, Tribunale di Desio, Tribunale di Erba, Tribunale di Gallarate, Tribunale di Grumello del Monte, Tribunale di Legnano, Tribunale di Lodi, Tribunale di Mantova, Tribunale di Menaggio, Tribunale di Milano, Tribunale di Monza, Tribunale di Pavia, Tribunale di Rho, Tribunale di Salò, Tribunale di Saronno, Tribunale di Sondrio, Tribunale di Treviglio, Tribunale di Varese, Tribunale di Vigevano, Tribunale di Vohera,
TRIBUNALI LIGURIA: Tribunale di Albenga, Tribunale di Chiavari, Tribunale di Genova, Tribunale di Imperia, Tribunale di Spezia, Tribunale di Sanremo, Tribunale di Sarzana, Tribunale di Savona, Tribunale di Ventimiglia,
TRIBUNALI VENETO: Tribunale di Adria, Tribunale di Bassano del Grappa, Tribunale di Belluno, Tribunale di Castelfranco Veneto, Tribunale di Chioggia, Tribunale di Cittadella, Tribunale di Conegliano, Tribunale di Dolo, Tribunale di Este, Tribunale di Legnago, Tribunale di Montebelluna, Tribunale di Padova, Tribunale di Pieve di Cadore, Tribunale di Portogruaro, Tribunale di San Donà di Piave, Tribunale di Rovigo, Tribunale di Schio, Tribunale di Soave, Tribunale di Treviso, Tribunale di Venezia, Tribunale di Verona, Tribunale di Vicenza,
TRIBUNALI VALLE D AOSTA: Tribunale di Aosta,

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